IN MEMORIAM

 

A notre regretté père  Felly ALOMA KIMUTI qui nous a quitté très tôt,  alors qu’on

avait encore besoin de lui. Que le seigneur garde son âme.

 

DEDICACE

 

A ma très chère mère Léa MUZINGA Thérèse. Autant de phrases aussi

expressives soient-elles ne sauraient montrer le degré d’amour et d’affection que j’éprouve pour toi. Tu m’as comblé avec tendresse et affection tout au long de mon parcours. Tu n’as cessé de me soutenir et de m’encourager durant toutes les années de mes études, tu as toujours été présente à mes côtés pour me consoler quand il fallait. En ce jour mémorable, pour moi ainsi que pour toi, reçoit ce travail en signe de ma vive reconnaissance et ma profonde estime. Puisse le tout puissant te donne santé, bonheur et longue vie afin que je puisse te combler à mon tour.

A ma très chère tante Marie MWANGE, pour son amour, affection, prière depuis

notre jeune âge jusqu’à nos jours.

 

 Merveille ALOMA MANDE

 

REMERCIEMENTS

D’abord, nous adressons toute notre gratitude à l’éternel Dieu par son fils JESUSCHRIST d’avoir utilisé sa grâce et bonté pour que les cinq ans de notre cursus académique à l’Université Catholique du Congo, soient  bien protégés.

Ensuite,  au corps académique de l’Université Catholique du Congo,

particulièrement les professeurs, au Doyen de la Faculté de Droit et ses collaborateurs et assistants de la Faculté de Droit.

Nous exprimons également nos civilités et déférence à Monsieur le Professeur Toussaint KWAMBAMBA, dont la magnanimité et la sollicitude sont désirables, et qui a bien voulu diriger ce travail.  Il est de même à  monsieur l’assistant Blaise, notre encadreur, à qui nous disons grand merci pour tous les sacrifices consentis à notre égard.

A mes frères, TINA ZAINA, Romance NUMBI et Naomie NUMBI,  pour vos

prières et affection fraternelle dont vous m’avez toujours entouré.

A travers ces lignes, nous désirons manifester nos compagnons de lutte Paola USUME ANGWANDJA, Yannick BAYINA LOYOLA, Milca MUIKA, Hanniel KABONGO, Rosine KABONGO, Christian HITO, Divin KATENDE, Blaise OFAFELE avec lesquels nous avons résisté et nous continuons à résister avec sportivité aux vicissitudes de la vie ;

Nous exprimons nos sincères remerciements au Pasteur Daniel TSHISUMPA.

Enfin, que tous ceux qui, de loin ou de près, par leur compagnie, regard ou sourire,

reproche ou plainte nous ont aidés à nous confirmer aux normes de la société, daignent trouver à travers ces lignes nos vifs remerciements.

 

Merveille ALOMA MANDE

SIGLES ET ABREVIATIONS

Art. : Article

AUDCGR : Acte  uniforme relatif au droit commercial Général

B.O : Bulletin Officiel

CCCLIII : Code Civil Congolais Livre troisième

Ed.: Edition

J.O: journal officiel

J.O.Z : Journal Officiel du Zaïre

OHADA : Organisation pour l’Harmonisation  en Afrique du Droit des Affaires

Op.cit : opus  citatus

P.U.K : Presses  Universitaires de Kinshasa

R.D.C : République Démocratique du Congo

R.C.C.M : Registre du Commerce et de Crédit Mobilier

P : pages

P.U.C  : Presse Universitaire du Congo

 

INTRODUCTION

Cette partie introductive  de notre travail qui parle sur  le  contrat de bail congolais : l’étude comparative de bail civil et de bail à usage professionnel en droit positif congolais pose la problématique (I), propose l’hypothèse (II), dégage l’intérêt  du sujet (III), identifie la méthodologie et technique  du travail (IV), détermine la délimitation du sujet (V) et propose le plan sommaire du travail (VI).

I.      Problématique

Le monde juridique a connu une grande évolution, spatio- temporel depuis son

existence jusqu’à nos jours. Cependant, nous pouvons constater cette évolution du droit, dans sa spécialisation pour les différents aspects principalement celui des beaux à loyer ainsi que  d’autres aspects non énumérés. Le droit n’est que la constatation et la systématisation progressive des décisions qu’inspirent les biens sociaux et ce qui à vrai dire fait sa force car il

est issu des nécessités de l’existence.^[1]

Sur ce, l’immeuble a toujours été considéré comme un élément important, si non le

plus significatif du patrimoine dans la vie de l’homme.  Loger de même que travailler ou se nourrir constituent un  des besoins fondamentaux de l’homme. Il est un fait notoire que la majorité des congolais, ne sont pas propriétaires des maisons. Ils sont dès lors obligés de louer un immeuble aussi bien pour leurs habitations ou bail civil que pour un  usage professionnel.

En effet, la location d’un immeuble a l’avantage de permettre aux preneurs d’user

d’un bien immobilier alors qu’ils ne disposent pas de ressources nécessaires à l’acquisition d’une propriété foncière ou immobilière.

Il sied, dès lors de signaler qu’avant l’entrée en vigueur du Droit OHADA, le droit

congolais n’a pas réglé le domaine du bail à usage professionnel.  Les  dispositions du Décret du 30 juillet 1888 portant Code Civil livre III^[2] étaient applicables dans tous les cas.  Ces dispositions étaient de portée générale et des pratiques professionnelles. A  titre d’exemple, pour la ville de Kinshasa, l’Arrêté du 12 octobre 1999 portant règlementation des beaux à loyer et  l’arrêté ministérielle n° 004/CAB/MIN.URB-HAB/LSIL/2007 du 29 juin 2007 portant instauration d’un contrat de location type en RDC, constituaient des textes de base en la matière.

Il convient de souligner que ces dispositions n’instaurent pas un régime particulier

de bail applicable au bail à usage professionnel.  Il a fallu attendre l’entrée en vigueur du droit uniforme OHADA en RDC pour voir l’avènement d’un droit type applicable spécifiquement aux baux à usage professionnel. Il s’agit des articles 101 à 134 relatives au bail à usage professionnel du Livre VI de l’AUDCG. Cependant, l’étude du bail en RDC revêt dès lors une importance considérable, ce qui nous pousse dans le cadre de notre travail de faire une étude comparative entre le bail civil et le bail à usage professionnel.

Ainsi, le souci qui nous a animés est de savoir :

• Il y a-t-il une différence entre le bail à usage professionnel consacré par l’acte uniforme et les baux consacrés en droit interne non harmonisé ?
• Quel est le régime juridique applicable à un contrat de bail en droit congolais que ce soit pour un loyer à usage professionnel ou à usage d’habitation ?
• Quelles sont les conditions de validité relative à l’objet et à la cause d’un contrat de bail ?
• Quels sont les effets du contrat de bail que ça soit civil ou à usage professionnel ?

Telles sont les questions principales que soulève cette étude dont l’hypothèse est.

       II.       Hypothèse de travail

En ce qui concerne la formulation de l’hypothèse, nous apprenons de Madeleine GRAWITZ et de Roger PINTO que « l’hypothèse tend à formuler une relation entre des faits significatifs, sous l’aspect d’une loi plus au moins générale ». Elle a pour rôle d’orienter la sélection des faits observés, des hypothèses naissent à partir des questions posées, le niveau de celle-ci va dépendre de la valeur des théories existantes, de la variété et du raffinement du concept utilisé.^[3]

Dans le cadre de ce travail, nous tâcherons de faire les propositions des réponses

qui nous apparaissent convenables tout en précisant que ces dernières seront appelées à être rejetées ou maintenir après analyse.

Primo, il y a raison d’affirmé, qu’il existe une nette différence entre le bail à usage

professionnel consacré par l’acte uniforme et les baux consacrés en droit interne non harmonisé. Cette différence se trouve au niveau des régimes juridique, de la durée, et d’obligation accordé aux  parties au contrat, que nous analyser tout au long de notre travail.

Secundo, le régime juridique suppose des règles de droit applicable au contrat de

bail. Pour qu’il y ait formation du bail le consentement s’impose. La seule rencontre des consentements du bailleur et du locataire suffit.

Tertio,  la prise en accord entre le bailleur et son locataire sur la location des

maisons, les modalités y afférent et la fixation du prix, donne lieu au contrat de bail. Comme dans toute convention, le consentement peut être altéré et le bail remis en cause s’il a été donné par erreur, violence ou surpris par dol.^[4]

Outre le consentement, nous avons la capacité. Pour contracter, il faut être capable

juridiquement, toute personne peut contracter s’il n’est pas déclarée incapable par la loi, entre autre sont capables les tuteurs des mineurs, les majeurs, les conjoints, les personnes morales et même les mineurs émancipés.⁵

A la capacité et au consentement, s’ajoute le fait que le bail doit avoir un objet

certain ainsi qu’une cause licite et réelle. L’objet est la chose qu’une partie s’engage à donner.

La cause de l’engagement de chacune des deux parties au bail est l’obligation de l’autre.

Quarto, donc nous pouvons dire que le bail suppose que le locataire ait la pleine

jouissance du bien déterminé et que le bailleur donne son consentement de jouissance du bien loué ; le bailleur est, de par la nature du contrat, obligé de délivrer au locataire la chose louée afin de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du contrat.

Le preneur devra payer le prix fixé et l’inexécution des obligations de l’une des

parties engage les effets du contrat qui peuvent débaucher sur un contentieux. Ces contentieux peuvent être réglés à l’amiable ou donner naissance à un règlement d’ordre judiciaire.

Après avoir vue l’hypothèse de notre travail,  soulevons maintenant le choix et

intérêt du sujet.

       III.     Choix et intérêt du sujet

Le choix que nous avons porté est que le présent sujet, n’est pas le fruit du hasard,

il résulte du souci de comprendre les contours qui existe entre les deux différents formes de bail surtout avec l’arrivé du droit OHADA en République Démocratique du Congo.  En outre, les preneurs (locataire et d’autres personnes ) et certains professionnels de droit de mieux comprendre la fiction juridique lié au bail à usage professionnel consacré dans l’acte uniforme ainsi que les  baux  consacrés en droit interne non harmonisé.

Vu la croissance rapide vers l’amélioration de climat des affaires dans notre

pays. Aujourd’hui les investisseurs tant nationaux qu’étrangers viennent investirent et auront besoin de conclure des contrats de bail soit à usage professionnel pour leurs affaires, soit encore des contrats de bail à usage d’habitation. Connaitre les règles de jeux permettra aux uns et aux autres de n’est pas use de son  droit pour faire violation  de droit.

D’où l’intérêt que présente cette étude, il est à la fois théorique et pratique.

Sur le plan théorique

Cette recherche pourra apporter une certaine contribution au débat scientifique

dans un domaine aussi sensible qu’est le droit OHADA et le droit interne congolais. Et permettra à concilier à la fois les intérêts généraux et ceux des opérateurs économiques du domaine. En outre, cette étude permet aux personnes qui voudront prendre ou donner en location un local tant pour y habiter que pour les affaires, du fait qu’ils seront en mesure d’interpréter les textes relatifs aux beaux et de s’informer en long et en large sur les modalités y afférentes.

Ce travail constituera un outil jugé nécessaire pour les futurs  chercheurs qui

voudront, dans la mesure du possible, approfondir ou vérifier les hypothèses sous examen.

Sur le plan pratique

Il sied de rappeler qu’en matière de location tant pour une activité

professionnelle qu’en matière civil le  droit  de bail se traduit par le fait qu’il assure  aux bénéficiaires une stabilité de l’exploitation du domaine commercial ou d’habitation. De l’autre côté, le même droit se traduit par le fait de louer un lieu stable pour l’exploitation tant commercial ou d’habitation de son fonds, par ce que ce sont des lieux auxquels s’attachera des éléments essentiel qu’on appelle clientèle pour le bail à usage professionnel consacré par l’acte uniforme et un domicile ou résidence pour  les  baux consacrés en droit interne non harmonisé^[5]. Ayant connaissance de leurs droits  ils seront en mesure d’interpréter les textes relatifs aux beaux et de s’informer en long et en large sur les modalités y afférentes.

L’intérêt du sujet étant donc fixé, il sied de définir les méthodes et techniques de

recherche.

       IV.      Méthodologie

A. Méthode

Pour accéder à une étude scientifique, on vise toujours des voies et moyens

appropriés recommandés par la science. Les voies, les angles, les chemins suivis sont du ressort de la méthode alors que les instruments, les outils, les moyens soulignent les techniques dont on se sert pour arriver au bout^[6]. Ainsi, tout au long de notre travail, nous utiliserons à la fois la méthode juridique à travers son approche exégétique et la méthode sociologique. La méthode juridique nous permettra d’examiner les textes légaux et réglementaires en droit positif congolais qui se rapporte à notre sujet.

En revanche, la méthode sociologie consiste à la confrontation des faits par rapport

à la réalité sur terrain. Partant de toute cette explication, le choix d’une telle méthode n’est pas le fait du hasard, dans la mesure où, celle-ci nous aidera, certainement, à analyser tout en critiquant.

B. Techniques de travail

Mû par la technique documentaire, notre travail puisera ses matériaux dans les

différents textes légaux qui consacrent des solutions aux problèmes soulevés ci-avant. Il s’agit donc des textes constitutionnels, légaux et réglementaires, de la jurisprudence existante, mais également de la doctrine.

Par ailleurs, les techniques d’enquête et interview libre nous permettront de  faire

l’exploration des différents services de l’Etat commis dans ce domaine, bibliothèques et centre de recherche. Analyse  systématique des contrats de bail et  des différents textes sur ce sujet et tant d’autres méthodes qui s’avèrent nécessaires pour l’aboutissement d’un travail clair, assidu, précis et concis.

Il sera question dans les lignes qui suivent de faire une délimitation de notre

sujet.

       V.       Délimitation du sujet

Restreindre son champ d’investigation ne devrait pas être interprété comme une attitude de faiblesse ou de fuite de responsabilité ; mais bien au contraire comme une loi de la démarche scientifique qui procède obligatoirement par un découpage de la réalité.  La  limitation de notre travail ne pourrait être fait sans pour autant le circonscrire  en raison de la matière, du temps et du lieu.  Il existe plusieurs types de baux mais dans l’élaboration de notre travail, nous ne ferons usage que de bail civil et du bail à usage professionnel.

Sur ce,  l’articulation du sujet tel que présenté constitue en soi sa propre délimitation

par rapport à l’espace géographique, car nous ne circonscrivons notre étude que sur le territoire de la République Démocratique du Congo plus particulièrement dans la  Ville de Kinshasa.

Dans le temps, notre recherche se limitera de 2010 à nos jours. L’usage de l’arsenal

juridique en la matière, en RDC, fera l’objet de notre recherche.

       VI.      Plan sommaire

Hormis l’introduction et la conclusion, notre travail sera subdivisé en deux

chapitres. Le premier chapitre porte sur les notions générales sur  le contrat de bail; reparti en deux sections la première  est basée sur les généralités sur le bail et la seconde porte sur  la formation, exécution et extinction du contrat de bail. Le second chapitre sera consacré aux questions juridiques soulevées dans l’exécution des contrats de baux  civil et à usage professionnel en RDC ; qui est scindé en deux section la première sur les points de convergence et de divergence ; et la seconde les  défis et perspectives du contrat de bail en droit congolais.

 

 

 

 

 

 

CHAPITRE PREMIER NOTIONS GENERALES SUR  LE CONTRAT DE BAIL

Ce chapitre à deux sections, le premier porte sur les généralités sur le bail alors que

le second quant à elle, se focalisera sur la formation, l’exécution et extinction du contrat de bail.

SECTION I.  GENERALITES SUR LE BAIL

Il est important d’aborder en première ligne le contrat au sens général en exposant

les conditions de formation et de validité des contrats (§1), ensuite nous allons analyser la notion et le caractéristique  du bail civil et du bail à usage professionnel (§2)  et enfin,  donner les spécificités des différents baux (§3).

§1. Le contrat au sens général

Au regard de l’article 8 du code Civil Congolais Livre III qui dispose que : « Quatre

conditions sont essentielles pour la validité d’une convention: le consentement de la partie qui s’oblige; sa capacité de contracter; un objet certain qui forme la matière de l’engagement; une cause licite dans l’obligation ». Ces trois conditions feront l’objet d’analyse.

A. Le consentement

Le principe de la liberté contractuelle veut que le contrat ne puisse être valable que  lorsque les parties  ont  consenties  et ce  consentement devant être libre, sans être teintés des  vices  de consentement. Ainsi,  le consentement  doit être d’abord existé  et être intègre.

v L’existence du consentement

Le consentement est défini comme l’accord de deux ou plusieurs volontés  en vue

de créer des effets de droit^[7]. Pour bien appréhender le consentement, il s’avère impérieux d’analyser  l’expression  de la volonté  qu’émet chaque partie  au contrat  mais aussi l’accord  de ces  volontés.

 

 

1. L’expression  de la volonté

La volonté  de contracter  est indispensable  à la validité  du contrat, c’est  un  acte

psychologique, mais  qui n’acquiert  de valeur juridique  que par  la manifestation, son extériorisation^[8]. En effet,  elle se  décompose  en deux  éléments : la volonté  réelle ou interne (élément psychologique) et  son extériorisation (volonté  exprimée ou  déclarée).  a. La volonté  réelle

La volonté réelle  nécessite, d’une part, la  conscience  de ce que l’on va faire et,

d’autre part, l’intention  de le réaliser. Cela  explique  la nécessité  de cette  autre condition  de validité  des contrats  qui est  la capacité. La volonté doit, en effet, émaner  d’une  personne  consciente, ce qui exclut  l’enfant en bas âge, l’aliéné et même  toute  personne  atteinte  d’un trouble  mental, même  temporaire, comme  en cas d’ivresse.

La volonté doit par ailleurs,  être  effective, réelle, sérieuse. En d’autres termes, la

personne  doit avoir, réellement  voulu  contracter  et non agir par plaisanterie. C’est  ainsi que lorsque  ces parties  ont  conclu  un acte  apparent  destiné  à déguiser  un autre  acte , seul ce dernier, l’acte  véritable, a valeur  juridique  entre les parties, mais cet acte  sera  inopposable aux tiers  pour ne pas leur nuire.

Cette volonté doit être consciente et libre.

b. La volonté exprimée

La volonté  doit être  exprimée  pour produire  des effets  juridiques. Ainsi,

l’élément d’extériorisation est indispensable. Mais,  il faut  dire qu’en  vertu du principe  du consensualisme  qui régit le droit  des contrats, aucune forme  n’est exigée  de la déclaration de volonté ? Ainsi, la manifestation  de la volonté  peut  être  expresse ou tacite.

La manifestation  de la  volonté  est expresse lorsqu’elle  résulte  d’une  parole  ou

d’un acte écrit.  L’écrit  peut  être  un acte  authentique ou seing privé, mais  aussi  bien  une lettre, une annonce dans  un journal, une affiche, etc.

La manifestions  de la volonté  est tacite  lorsqu’elle  découle  d’un acte  qui

implique  l’existence  de la volonté  probable  des parties.

2. L’accord de volonté 

C’est l’accord des volontés, leurs concours, qui constituent  véritablement le

contrat. Cela  se produit  lors  de la rencontre  des deux éléments, à savoir : une offre  et une  acceptation. Peu importe  qu’il  y ait  eu  des  pourparlers  et spécialement  un  échange  d’accords partiels, néanmoins, dans ce dernier cas, la question  se posera  de savoir à quel  moment  et en  quel  lieu s’est produit  la rencontre^[9].

 L’offre

L’offre  constitue  la première étape  du contrat, une condition siné qua none  pour

que l’on puisse  parler d’un début de contrat. Elle s’appelle également la pollicitation  qui  est une  manifestation  de la volonté unilatérale  par laquelle  une personne, le pollicitant ou offrant, fait  connaitre  son intention  de contracter  et les conditions  essentielles  du contrat  qu’il  propose. Quand l’offre  est acceptée, le contrat  est  immédiatement conclu.   Cette première doit tout de même présenter trois caractéristiques :

• L’offre doit être précise et contenir les éléments essentiels du contrat (l’objet et le prix). S’il n’y a pas d’information sur ces éléments essentiels, il n’y a pas d’offre.
• Elle doit être ferme, le pollicitant doit avoir l’intention de s’engager. Il arrive néanmoins qu’une offre comprenne des réserves objectives (par exemple dans la limite des stocks disponibles).
• Elle doit être non équivoque.

Si une proposition ne remplit pas tous ces critères ce sera une invitation à entrer en

pourparlers (proposition en vue d’une négociation, « condition à débattre ») ou d’un appel d’offres (« vente au plus offrant » : le prix doit être l’objet d’une proposition de la part du destinataire). Si le destinataire de l’offre y répond mais fait évoluer la consistance des éléments essentiels y fait une contre-proposition, il devient à son tour pollicitant. Pour formuler une offre, la forme importe peu. Il peut s’agir d’un écrit ou d’une acceptation verbale, mais elle va souvent être éditée par écrit. Cette offre peut ainsi être faite à une personne déterminée ou au public. Néanmoins, les deux offres produisent les mêmes effets : « L’offre au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant de la même façon qu’une offre à une personne déterminée. » Attention, si on est en présence d’un contrat marqué par l’intuitu personae, le pollicitant va se réserver implicitement, le droit de choisir son cocontractant^[10].

On s’est posé la question de savoir si l’offre pouvait avoir une durée limitée ou non. En principes elles sont assorties d’un délai express. Quand il n’y en a pas les juges considèrent que l’offre est faite pour un délai raisonnable, en fonction des circonstances et des usages. Cette idée est importante car l’offre n’a pas été acceptée, elle peut toujours être rétractée.

Par fermeté il faudra entendre l’absence de réserves subjectives comme l’agrément

du cocontractant dans les contrats intuitu personae ; Il convient de noter que l’absence des réserves objectives telles que vente « jusqu’à l’épuisement du stock » n’a pas d’incidence sur la qualification de l’offre. La précision veut dire que l’offre doit porter sur les éléments essentiels du contrat : par exemple, la chose et le prix, dans le contrat de vente.

1.  Les modalités de l’offre

L’offre peut être expresse (par écrit, parole, geste) ou tacite (résulter d’une situation

ou d’un comportement non équivoque. L’offre peut être adressée à une ou plusieurs personnes déterminées ou au public (par petites annonces dans les media, catalogue, affiche, marchandises exposées dans une vitrine)^[11].

2. La révocation de l’offre

Tant qu’elle n’est pas acceptée, l’offre ne lie pas son auteur qui peut toujours la

révoquer et ainsi, deux cas de figue ses présentent :

• Lorsque le pollicitant a assorti son offre d’un délai exprès ou tacite, la jurisprudence exprime qu’il doit la maintenir pendant ce délai. A défaut, il engagerait sa responsabilité délictuelle (dommages et intérêts).
• Lorsqu’aucun délai n’a pas été stipulé, la doctrine enseigne que le pollicitant est libre de révoquer l’offre faite au public. Par contre, l’offre proposée à une personne déterminée doit être maintenue dans un délai raisonnable (le « délai moral »), variant selon la nature du contrat, les circonstances ou les usages (en cas de non-respect : condamnation de l’offrant à des dommages et intérêts seulement).

3. Effet de l’offre

Qui ne dit mot ne consent pas !

L’offre de vente prend effet lorsqu’elle parvient à son destinataire. Sauf si elle est

stipulée irrévocable ou est à durée déterminée. Elle peut être révoquée si la révocation parvient à son destinataire avant qu’il n’est expédié son acceptation. Elle prend aussi fin lorsque son rejet parvient à son auteur. Toute déclaration ou comportement du destinataire indiquant qu’il acquiesce à une offre vaut acceptation. Le silence ou l’inaction à eux seuls ne peuvent constituer l’acceptation^[12]

L’acceptation de l’offre peut consister en une déclaration ou en tout comportement

d’acquiescement. Cependant, comme le dit clairement l’article 243 al. 2  de l’acte uniforme sur le droit commercial, le silence ou l’inaction, à eux seuls, ne peuvent valoir^[13]. Comme en droit civil, qui ne dit mot ne consent pas. Mais un silence circonstancié peut valoir acceptation.

 L’acceptation

C’est la  manifestation de la volonté par  laquelle  une personne  donne  son accord

à l’offre  qui lui  est faite. Pour  cela, il  faut  qu’elle  soit « pure et simple ». si l’auteur fait  des réserves   ou formule  une  contre-proposition ; l’offre  initial  est caduque  et  celui qui aurait  dû  être  acceptant  devient pollicitant.

L’acceptation peut être tacite ou expresse, mais elle  ne peut  pas  être  équivoque  (elle  doit être  claire).

v Intégrité du consentement

Il ne suffit pas  que le consentement  des parties  soit  échangé, il  faut aussi  que

celui-ci  soit  exempté  de vice, on parle  d’intégrité  et  de  vice  du consentement . il existe quatre  vices de consentement) à savoir :

Ø L’erreur

1. TELEMONO la définie comme toute fausse représentation  de la vérité  qui a

conduit  une personne  à contracter  alors  qu’elle  ne l’aurait  pas fait  si elle avait connu  la réalité.  Il  est  important  de ne pas confondre  l’erreur  vice de consentement et l’erreur obstacle.

Qui est une  erreur  tellement  importante  qu’elle  empêche  même  la rencontre  des  volontés  (il n’a pas  pu y  avoir  d’échange  de consentement). Elle encourt  une nullité  absolue, certains auteurs disent même que le contrat  est inexistant^[14].

Juridiquement, il  y  a  des erreurs  qui  sont  pris  en considération comme tel est

cas de :

1) L’erreur obstacle 

Selon la doctrine l’erreur obstacle entraine  la nullité  absolue, voire  l’inexistence,

est l’erreur  qui  procède  d’un « malentendu ». elle  est  d’une  gravité  telle qu’elle  fait  obstacle  à la  rencontre  des volontés. On distingue deux hypothèses ; d’une part,  l’erreur sur la  nature  du contrat (error in  negocio) : par exemple, le cas où l’une  des parties  a cru  vendre  un bien  et l’autre  recevoir  une  donation, contrat de cession  de parts  sociales  au lieu  de vente d’immeuble.  D’autres part,  l’erreur sur  l’identité  de la chose  faisant l’objet du  contrat  (error in  corpore) : on  cite  généralement  l’exemple  de celui  qui croit  vendre  telle  chose en achète  telle autre.

2) L’erreur sur la substance

Suivant l’article 10 al. 1^er  du CCCLIII, «  l’erreur n’est  une  cause  de nullité  de

la convention  que lorsqu’elle  tombe  sur la substance  même de la chose qui en  est l’objet »^[15]. Il existe  deux  conceptions  de la notion  de  substance :

• Une conception objective, qui  considère  que la substance  est la  matière  même  dont la chose  est faite ;
• Une conception subjective, selon  laquelle la substance  doit être  entendue  comme  la ou  les qualités  substantielles  qu’on  prêtait à la  chose  et qui  ont  déterminé  le consentement de l’une des parties.

Ø Dol

Le dol  constitue  une cause  de nullité  de la  convention  lorsque  les manœuvres

pratiquées  par l’une  des parties  sont  telles  qu’il  est évident  que,  sans  ces manœuvres  l’autre parties  n’aurait pas  contracté^[16]. Selon l’article 17 du CCLIII, « le dol  ne se présume pas, il doit être  prouvé  tous moyens. Il entraine  l’annulation  du  contrat  et  la condamnation de l’auteur à des dommages et intérêts.

Ø La violence

La violence  se trouve  être définie  par l’article 11 et suivant du CCCLIII  comme

la contrainte  exercée  sur une  personne  pour  l’amener  à donner  son  consentement^[17].

Cette violence doit être  déterminante  du consentement pour être  retenue, la crainte

doit être  contemporaine  de la formation  du contrat  et l’acte  de violence  doit présenter une certaine gravité , la violence  dont est question  peut  être  dirigée  contre  le cocontractant luimême  ou contre  ses proches^[18]. Les voies légales ne peuvent  être  considérées  comme  de la violence  comme  le cas  de l’assignation, la saisie, la plainte, sauf abus ou obtention d’avantages excessifs. En ce qui concerne la sanction de la violence, il faudra signaler qu’outre  l’annulation du contrat, la victime  peut  demander  la condamnation  de l’auteur de la violence à des dommages et intérêts.

Ø La lésion

La lésion  est définie  comme  le dommage  qu’un   acte  juridique  cause  à son

auteur. Plus  exactement, la lésion  est  le dommage  pécuniaire  contemporain  de la formation   du contrat  et résultant  pour l’une  des  parties  contractante de la  disportion entre l’avantage  qu’elle  a obtenu et celui  qu’elle a concédé à son contractant. Elle  se manifeste  donc  en cas  de déséquilibre  dû  à une  disportion manifeste  des prestations  prévues  dans un contrat. Elle ne peut  se concevoir  que dans  un contrat à titre onéreux.  Ce dernier est règlementé à l’article 131 du CCCLIII. En cas de lésion, la sanction prévue  est la  réduction des obligations  excessives  à « l’intérêt  morale ».

B. Capacité

C’est l’aptitude d’une personne à acquérir des droits et à les exercés. Principe énoncé

par l’art 23 du CCCLIII: toute personne peut contracter si elle n’en est pas déclarée incapable par la loi. Principe générale de capacité des personnes physiques^[19]. Traditionnellement on en distingue deux types d’incapacité :

• Les incapacités de jouissances. Incapacités très marginales, qui empêche une personne de jouir d’un contrat ou du bénéfice d’un droit, et sont absolues, spéciales. Les incapacités de jouissance sont, en somme, exceptionnelles, limitées à certaines matières et donc peu nombreuses.
• Les incapacités d’exercice. C’est ce dont on parle quand on parle d’incapacité en droit, quand la personne incapable n’est pas privée de ses droit, mais elle ne peut pas les exercer tout seul, elle doit le faire par le biais d’une autre personne (comme le mineur ou le majeur protégé).

Pour terminer, notons que l’incapacité ne peut résulter que d’un texte légal. Le  CCLIII n’énumère pas les incapables de contracter, ces personnes peuvent être identifiés à l’article 215 de la loi n°87-010 du 1er aout 1987  telle que modifiée et complétée à ce jour qui dispose que « sont incapables aux termes de la loi les mineurs, les majeurs aliénés interdits, les majeurs faibles d’esprit, prodigues, affaiblis par l’âge ou infirmes placés sous curatelle ».

C.  L’OBJET

Le consentement, condition nécessaire pour la validité d’un contrat, est, à lui seul,

insuffisant à rendre celui-ci parfait. Il faut pour cela qu’il soit accompagné de deux supports qui sont l’objet et la cause.

Question de savoir ce qui est du. On parle de l’objet de l’obligation quand il s’agit

de la prestation qui est promise. À côté, l’objet du contrat, vision plus large, on considère l’opération juridique dans son ensemble (par exemple, le transfert de propriété du bien).

L’article 25 CCCLIII définit l’objet de l’obligation comme « une chose qu’une partie

s’oblige à donner, ou qu’une partie s’oblige à faire ou à ne pas faire »^[20]. Pour sa validité, l’objet doit présenter certains caractères, avec des modalités différentes suivant qu’il s’agit d’une chose ou d’une prestation.

 

1. L’objet doit être déterminé

L’article 28 pose le principe en disposant « qu’il faut que l’obligation ait pour but

une chose au moins déterminée quant à son espèce. La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu’elle puisse être déterminée »^[21]. L’objet doit être déterminé ou déterminable.

v La détermination de la chose et de la prestation

• Si la chose est un corps certain, c’est-à-dire une chose corporelle qui est déterminée dans sa matérialité, spécifiée, identifiée dans son individualité même, elle doit désigner avec précision lors du contrat.
• Si la chose est une chose de genre (on entend par choses du genre ou choses fongibles les choses qui, n’étant déterminées que par leur nombre, leur poids ou leur mesure, peuvent être employées indifféremment l’une pour l’autre dans un paiement), il faut qu’elle soit déterminée quant à son espèce », autrement dit le genre, la quantité (ou quotité) doivent être déterminés : par exemple, du café, du savon, etc. ; mais, il n’est pas indispensable d’en préciser la qualité. L’article 144 du CCCLIII dispose que « Si la dette est d’une chose qui ne soit déterminée que par son espèce, le débiteur ne sera pas tenu, pour être libéré, de la donner de la meilleure espèce ; mais il ne pourra l’offrir de la plus mauvaise »^[22].

La prestation doit également être déterminée (par exemple, une clause de non-

concurrence doit être limitée dans le temps, et dans l’espace quant à l’activité exercée) ou déterminable. En effet, il faut savoir à quoi on s’oblige pour qu’on puisse parler du contrat, et la prestation doit être définie de manière suffisamment précise que la convention ne soit pas affectée d’une ambigüité.

v La détermination du prix

Le prix se trouve être l’objet de l’obligation de payer qui se retrouve dans presque

tous les contrats à titre onéreux ? Il s’exprime par une somme d’argent qui est une chose de genre par excellence. S’agissant du contrat de vente, l’article 272 dispose que le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties, et l’article 273 précise qu’il peut cependant être laissé à l’arbitrage d’un tiers.

2. L’objet doit être possible

L’idée première c’est que l’objet du contrat doit exister (la prestation envisagée

comme objet du contrat doit être possible). Le contrat sera nul si la chose n’existe pas, plus ou si le cocontractant n’a pas de droit sur la chose (par exemple : la vente de la chose d’autrui est nul). Si l’objet doit exister, il est néanmoins possible de prévoir des contrats sur des choses futures (par exemple la vente sur un immeuble à construire).

La prestation doit être possible (à l’impossible nul n’est tenu). Mais l’impossibilité

doit être absolue, c’est-à-dire celle qui s’imposerait à tout débiteur, et non relative pour le débiteur de l’obligation. Il s’agit de l’impossibilité existant lors de la conclusion du contrat, qui seule est une cause de nullité.

3. L’objet doit être licite

Le principe est posé à l’article  27 du CCCLIII: il n’y a que les choses qui sont dans

le commerce qui puissent être l’objet des conventions^[23]. L’article 275 du code civil congolais livre III précise que « il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l’objet des conventions »^[24].

Donc l’objet du contrat doit être dans le commerce. Certaines choses sont interdites

et ne pourront pas faire l’objet de contrat valable (comme les conventions de mère porteuses). Mais il y a aussi des bien insusceptible d’appropriation privée (comme le corps humain et ses produits). Au-delà, on considère que les conventions ne peuvent pas porter atteinte à l’ordre public et aux bonnes mœurs^[25]. Par exemple les clauses d’indexation (des salaires par exemple) sur les prix (ordre publique économique), sauf concernant l’objet qui a un rapport avec le contrat.

D.  La cause

C’est les motifs du contrat, la raison de l’engagement des parties au contrat. C’est

l’élément le plus subjectif. De plus l’article 30 du CCCLIII dispose que  «l’obligation sans cause ou sur une fausse cause ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet.»^[26]. Notion très difficilement saisissable car les motifs qui ont poussé un contractant à s’engager sont très fluctuant d’un individu à l’autre. On dit que c’est une notion fonctionnelle. Il y a deux façons distinctes d’appréhender la cause, on va utiliser l’une ou l’autre selon les cas.

La cause objective, abstraite, immédiate ou de l’obligation, est le fait qui explique

l’engagement du débiteur de manière générale et qui vaut pour tous les contrats du même type (par exemple l’acheteur s’engage à payer le prix pour devenir propriétaire). Elle est utilisée quand on se pose la question de savoir si l’obligation a bien une cause, si la cause existe.

La cause subjective, lointaine ou du contrat, est le motif principal qui a conduit une

personne à contracter (par exemple l’acquéreur qui a acquis la maison pour y habiter). C’est une notion plus large qui est utilisée quand on s’interroge pour savoir si la cause du contrat est licite.

Après l’analyse sur le contrat au sens général à présent nous allons scruter dans le

paragraphe suivant la notion, caractérisques du bail civil et du bail à usage professionnel.

§2.  Notion, caractéristique du bail civil et du bail à usage professionnel

Le bail à usage civil ou  non commercial fait partie d’un contrat qui est beaucoup

usité  au sein de la société congolaise, car plusieurs, sont ceux-là qui font diverses activités en usant des locaux d’autrui.  Le  bail est donc le contrat par lequel une partie (le bailleur) s’oblige à faire jouir une autre partie (le preneur ou le locataire) d’une chose pendant un certain temps moyennant une contrepartie qui est le « prix »^[27].

Avant l’entrée en vigueur du droit OHADA en RDC la formation, les droits et

obligations des parties, les modalités de cessation, la durée du bail étaient essentiellement réglés par les dispositions du code civil congolais livre III. L’on ne distinguait l’usage ou l’affectation du bien concerné par le bail.

Avec l’entrée en vigueur du droit OHADA, les dispositions du code civil régissent

désormais les beaux à usage civil (les beaux à habitation) et donc non professionnels tandis que les dispositions des articles 101 à 133 AUDCG régissent tous les beaux portant sur des immeubles servant à l’usage d’une activité professionnelle.

Dans un premier temps nous verrons la notion de bail civil et du bail à usage

professionnel (A) et en deuxième nous verrons les caractéristiques du bail civil et du bail à usage professionnel (B)

A. Notion sur le  bail civil et sur le  bail à usage professionnel

La loi n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relative aux baux a loyer non professionnels

ne définit pas le bail civil,  mais il  définit le bail « comme  un contrat par lequel l’une des parties, appelée « bailleur » s’oblige à faire jouir à l’autre partie appelée « preneur » d’un immeuble ou d’un local, pendant une période donnée moyennant un prix convenu appelé « loyer » que le preneur s’engage à payer à des échéances convenues de commun accord »^[28]. En même temps il renchérit par rapport au bail résidentiel comme étant un  contrat qui porte sur une maison, une villa ou un appartement à usage d’habitation ainsi que ses dépendances^[29].

Cependant, au vœu  de l’article 103 de l’AUDCG, le bail à usage professionnel est « toute convention écrite ou verbale passée entre le propriétaire d’un immeuble avec une personne physique ou morale et permettant à cette dernière d’exploiter dans les lieux loués une activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle »^[30].

Ainsi défini, les dispositions sur le bail à usage professionnel s’appliquent :

o Aux locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel ; o Aux locaux accessoires d’un local ou d’un immeuble destinés au même usage ; o Aux terrains nus sur lesquelles sont érigés avant ou après la signature du bail des constructions à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel.

Le législateur OHADA a institué une liberté de forme ; il en découle que le contrat

de bail peut être soit écrit ou tout simplement verbal ; aucune solennité n’est donc exigé pour sa validité^[31].

La première observation qui découle de l’analyse de cette disposition est qu’elle

rappelle en des termes quasi-identiques l’article 71 qui était consacré au bail commercial dans l’ancien Acte uniforme. A priori, seule l’appellation a changé. Désormais, on ne parlera plus de bail commercial mais de bail à usage professionnel.

Il en découle que les articles 2 et 3 de l’Arrêté du 12 octobre 1999^[32] et 2 de l’arrêté

ministérielle  du 29 juin 2007 ne sont plus d’application au bail à usage professionnel en ce qu’ils imposaient un écrit et le contreseing du service d’habitat pour la validité d’un contrat de bail. Il en est de même de l’article 3 du même arrêté ministérielle qui prévoyait une pénalité équivalente à un mois de loyer en cas de non établissement d’un écrit et ou de sa légalisation.

B. Les caractéristiques du bail en droit civil

La  définition du  contrat de bail non professionnel renvoi à deux éléments qui

caractérisent le contrat de bail : d’un côté le droit de jouissance (a), de l’autre le droit personnel (b).

a. Le  contrat de bail engendre un droit de jouissance

Par le contrat de bail, le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur à bail d’une chose

pendant un certain temps. Comme  beaucoup d’autres contrats  « relatifs » à une chose (vente, dépôt) ou comme l’usufruit, le bail permet au preneur d’appréhender matériellement la chose^[33].

Tel est d’ailleurs la cause de l’obligation du preneur à bail.

Titulaire d’un droit de jouissance, preneur use de la chose et peut en percevoir les

fruits mais non en altérer la substance. Temporaire également le droit de jouissance, la restitution de la chose s’impose à l’expiration du contrat. Tel est le point convergent du bail et de l’usufruitier exercent concomitamment les mêmes prérogatives.

 

b. Le contrat de bail engendre un droit personnel

Si la cause de l’obligation du preneur à bail est la jouissance de la chose louée et

qu’en contrepartie celle du bailleur est la perception du loyer, il est déductif  que la jouissance du preneur est due par le bailleur, conséquemment, le bailleur est titulaire  d’un  droit de créance.

Ainsi, le bail « droit de créance » ne porte pas directement sur la chose plutôt sur

des personnes ; il permet au bailleur « sujet actif de l’obligation » d’exiger une prestation de donner de la part du preneur en bail.

Eu égard à ce qui précède, le bail s’éloigne plus au moins de l’usufruit :

Le bail est un contrat synallagmatique, d’où les causes des obligations se servent

réciproquement. Le locataire dépend totalement du bailleur, il n’a aucun droit direct sur la chose. Tandis que, l’usufruitier est totalement indépendant de son nu-propriétaire, excepté  certaines limites. Il exerce directement son pouvoir sur la chose, objet de son usufruit.

De même, MULUMBA KATCHY   reconnait que le contrat de bail est «  un contrat

à titre onéreux, car impose les sacrifices équivalents dans le chef du bailleur et du preneur :

fournir l’usage et la jouissance pour le premier, payer le loyer pour le second »^[34].

Le bail à usage civil reste par ailleurs un contrat consensuel, parce qu’il n’exige

aucune forme spéciale pour sa validité. Seul l’accord des parties, c’est du bailleur et du locataire, suffit.

En plus, ce contrat est un contrat successif, dont l’exécution des obligations

s’échelonne dans le temps. Dans le contrat de bail à usage civil, il est vrai que le preneur ou le locataire est tenu de payer le loyer généralement à la fin de chaque mois. Ce qui suppose que par le paiement du loyer n’éteint pas le bail, mais c’est plutôt une exécution de l’obligation pesant sur le locataire.

§3. Les spécificités des différents baux

En dehors des conditions de l’article 8 du CCC LIII, le bail est aussi soumis à ses

conditions propres que certains auteurs qualifient des éléments essentiels du bail et sous peine de sa nullité absolue. Il s’agit du bien mis en location, du prix et éventuellement de la durée.

Cependant, l’analyse sera portée sur  ces trois conditions.

A. Bien  louée

Il est admis que la rencontre de volonté des parties doit porter sur ces éléments

essentiels du bail qui sont : la chose louée, le prix auquel s’ajoute la durée de sa location. A défaut le contrat devrait être déclaré nul^[35].

La chose louée doit non seulement être de celles qui peuvent par nature être donnée

à bail, mais aussi déterminée. La location d’un studio de vacance non spécialement identifié n’est pas un bail ; elle peut constituer une promesse de l’obligation de faire exposant son auteur à des dommages et intérêts si le jour venu il ne peut fournir à son client un objet correspondant^[36].

A ce sujet, le législateur communautaire énumère les biens qui peuvent faire l’objet

du bail à usage professionnel. Il s’agit en effet de :

• Locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel ;
• Locaux accessoires dépendant d’un local ou d’un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel, à la condition, si ces locaux accessoires appartiennent à des propriétaires différents, que cette location ait été faite en vue de l’utilisation jointe que leur destinait le preneur, et que cette destination ait été connue du bailleur au moment de la conclusion du bail ;
• Terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement exprès d’un propriétaire ou portées à sa connaissance et expressément agréées par lui^[37].

En d’autres termes, il s’avère que le contrat de bail à usage professionnel ne peut

porter que sur les biens immeubles précédemment cités.

 

Par ailleurs, naturellement, la chose doit exister lors de la conclusion du bail. Si elle

a déjà péri, le bail est sans objet. Mais le bail d’une chose future est possible ne pouvant toutefois prendre effets qu’au moment où elle vient à exister et est susceptible de jouissance (bail d’une maison en construction par exemple)^[38].

L’article 29 du CCC LIII précise à ce sujet que ces choses futures peuvent être

l’objet d’une obligation^[39].

Nonobstant ce qui précède, il y a lieu d’indiquer que le bail ne confère pas au

preneur un droit absolu dans la jouissance de la chose, mais seulement le droit de l’utiliser dans l’usage convenu. Par conséquent, cet usage doit lui aussi être déterminé car il fixera le cadre des obligations respectives des parties (bailleur devant garantir cet usage et le locataire devant le respecter)^[40].

Dans ce sens, nous fondant sur l’article 103 de l’AUDCG qui dispose  que « est

réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble compris dans le champ d’application du présent Titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle », il nous semble que le bail à usage professionnel ne peut avoir lieu que si l’immeuble pris en bail a pour finalité d’être utilisé par le preneur à une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle.

En plus de cette condition liée à la destination de l’immeuble pris en bail pour

déterminé ce dernier comme faisant partie du bail à usage professionnel, partant de la disposition sus évoquée, il nous parait que même si le contrat porte sur l’un des biens sus évoqués, il faut que la personne qui les met en bail soit une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location le dit immeuble.

B. Prix

Le bail est un contrat onéreux, c’est cette caractéristique qui le distingue du prêt à

usage qui lui, est gratuit. Cette caractéristique onéreuse du bail ressort de la définition du bail tel que donnée par l’article 371 du CCC LIII selon laquelle le louage est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

De ceci, nous précisons qu’un bail sans prix est nul car n’ayant pas l’un des

éléments essentiels requis pour sa validité.  Une analyse profonde sur le prix sera faite dans le deuxième chapitre de la présente étude, car le prix ou le loyer reste la principale obligation du preneur.

C. Durée

Le bail étant un contrat successif, ou à exécution successive, la durée est de son

essence. En marge du bail, la convention d’occupation  précaire de jouissance d’un immeuble à titre onéreux se caractérise par une grande fragilité dans le sens que la relation peut être rompue à tout moment.

L’accord des parties est nécessaire sur cette durée. C’est ainsi que celle-ci peut être

déterminée impérativement par les statuts spéciaux mais pour les baux à usage professionnel, la durée est librement fixée par les parties^[41], elle peut être à durée déterminée lorsque le terme est fixé dans le contrat et à durée indéterminée dans le cas contraire.

En tout cas, comme indiqué précédemment, le bail à usage professionnel peut être

conclu à durée déterminée ou indéterminée⁴³.

Dans la conception historique, le législateur communautaire vise le bail sans écrit

et un tel bail se poursuit aussi longtemps que le préavis n’a pas été donné^[42]. Et dans ce cas on applique alors l’idée de droit commun que chaque contractant peut y mettre fin unilatéralement à tout moment pourvu qu’il avertisse l’autre en respectant un certain délai.

Mais il peut arriver que la durée soit fixée par le contrat, on parle alors de la durée

déterminée. Cette durée peut en principe être librement fixée par les parties, sous réserve de la prohibition des baux perpétuels : est donc perpétuel un bail excédant 99 ans ou encore indéfiniment renouvelable au gré du locataire mais consenti au preneur « à vie »^[43].

La durée est encore déterminée lorsqu’elle est convenue par préférence à un

événement extérieur (par exemple : location pour la durée d’un chantier) la seule limite est que cet événement ne soit pas laissé à l’arbitraire de l’une des parties⁴⁶.

Il sied de préciser quant à la durée du bail qu’elle est indéterminée lorsque la date

limite de sa cessation n’est pas fixée par les parties au contrat. Ce qui fait que lorsque le bail est conclu verbalement, il est supposé être conclu à durée indéterminée dans le sens qu’il sera théoriquement difficile et pratiquement impossible de prouver une durée du bail verbalement conclu, mais la question reste controversée dans le sens qu’il y a certains auteurs qui soutiennent que l’on ne doit pas toutefois attacher la fixation ou la détermination de la durée du bail à la forme de celui-ci surtout parce qu’un bail peut être conclu par écrit mais à une durée indéterminée ou soit il peut l’être verbalement et que sa durée est déterminée.

Pour notre part, pensons autrement à ce sujet dans le sens que la durée d’un bail ne

peut se prouver que par écrit. Ainsi un bail verbal ou un bail écrit, mais sans précision de durée sont donc en principe considéré comme conclus à durée indéterminée.

A ce sujet, nous avons pensé mêmement avec un auteur qui soutient que lorsqu’un

bail, qu’il soit verbal ou écrit est conclu sans durée précise, il est supposé être conclu à durée indéterminée à moins qu’une législation spéciale d’ordre public s’y oppose^[44].

C’est toujours dans le même ordre d’idées que l’article 393 du CCC LIII précise

que le bail finit de plein droit par expiration du temps pour lequel il a été conclu, sans qu’il ne soit nécessaire de donner congé. Si le bail a été fait sans durée fixe, il ne finit que par le congé que l’une des parties donne à l’autre en observant les délais fixés par l’usage des lieux. Il relève de l’interprétation de cette disposition que le bail à durée déterminée est celui assorti d’un terme extinctif, que ce terme soit certain ou incertain et cela nécessité un écrit dans lequel ledit terme doit être expressément déterminé.

Celui à durée indéterminée est sans terme extinctif, par conséquent prend fin par le

congé que l’une des parties donne à l’autre selon le cas, seulement parce que les parties n’ont pas convenu d’un terme pour la jouissance du locataire.

Par ailleurs, il faut signaler que l’indétermination de la durée ne permet cependant

pas de conclure un bail perpétuel alors que la perpétuité des baux est prohibée afin de ne pas permettre un retour à la distinction féodale entre le domaine éminent et le domaine utile.  C’est pourquoi, l’article 371 du CCC LIII définit le louage des choses comme un contrat limité à un certain temps. Encore doit-on préciser qu’en fait, par l’effet des législations spéciales et de reconduction ou de renouvellement successif d’un bail, celui-ci peut tendre à s’exécuter perpétuellement mais il est seulement interdit de convenir la perpétuité.

Cette interdiction est sanctionnée par la nullité d’ordre public du contrat sans qu’il

soit loisible au juge de se limiter à en réduire la durée^[45]. On peut alors dire que le bail est perpétuel lorsque son terme dépend de la seule volonté de l’une des parties qui peut indéfiniment le retarder. Il s’agit le plus souvent du preneur^[46].

Concrètement, la question se pose de savoir qu’en est-il des baux indéfiniment

renouvelables ou reconductibles et transmissibles aux héritiers du locataire ? A ce point, le bail est valable s’il est conclu pour une durée qui n’excède pas la vie du seul locataire initial. En revanche il est nul si, en plus du droit pour le locataire d’en exiger le renouvellement, il est transmissible aux héritiers de ce locataire⁵⁰.

SECTION II. DE LA FORMATION, EXECUTION ET EXTINCTION DU CONTRAT DE BAIL

La présente section analysera  d’abord la forme, extinction  bail civil (§1), au second

nous analyserons pour  le bail à usage professionnel (§2).

§1. Du bail civil

Législateur congolais n’a réglementé en la matière que le louage d’immeubles (beaux des maisons). Ce contrat n’est soumis à aucune condition de forme, il est parfait entre les parties dès qu’elles sont convenues de la chose et du prix, l’acte qui en est dressé ne sert que de preuve littérale. Les règles générales sur les preuves s’appliquent sur le louage (article 374 CCCLIII). Il se dégage de ce texte que le bail est un contrat consensuel qui est formé si tôt à la rencontre des volontés des parties sur la chose et sur le prix et aussi la durée opérée.

Deux parties cocontractantes se dégagent : le bailleur et le preneur.  

Le bailleur est celui qui loue la chose, il n’est pas forcément le propriétaire de la

chose. Il en est ainsi car le bail est analysé comme un acte d’administration et non comme un acte de disposition. Ainsi sauf convention contraire (pour ce qui concerne le bail civil) et sauf disposition contraire de la loi (bail commercial ou professionnel), il est possible de louer la chose d’autrui. Il suffit pour cela que la personne détienne un droit de jouissance sur le bien loué comme par exemple l’usufruit ou le locataire, il n’y a pas là atteinte au droit de propriété.

Afin d’éviter des abus, la loi du 20 juillet 1973 dite foncière a prévu dans son article 220 alinéa 3 que les beaux consentis pour une durée supérieure à 9 ans doivent faire l’objet d’une inscription au certificat d’enregistrement.

Le preneur, dit aussi le locataire, est la personne à qui le bail est consenti, et si, ce

bail est consenti à plusieurs personnes, on parle alors de la colocation. Les colocataires ne sont pas par principe soumis au régime de la solidarité qui doit être exprès.  Ceci dit, pour sa formation, le bail est soumis aux règles ou aux conditions de validité de contrats prévues à l’article 8 CCCL III auxquelles il faut ajouter les deux autres conditions prévues à l’article 374 CCCL III à savoir : la chose (le bien loué) et le prix (le loyer). Le loyer doit être déterminé ou déterminable et sérieux. Il peut être payé en nature ou en espèce. Son montant est librement fixé entre les parties.

Il faut également indiquer la durée du bail qui est un élément essentiel de ce contrat

bien que le texte ne le dit pas. En effet, la durée du bail permet de déterminer à quand finit ce contrat c’est-à-dire la période de sa cessation.

L’article 393 précise que : « le bail finit de plein droit par l’expiration du temps

pour lequel il a été contracté sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Si le bail a été sans durée fixée, il ne finit que par le congé que l’une des parties donne à l’autre, en observant les délais fixés par l’usage des lieux »^[47].

§2. Du bail à usage professionnel

Le bail qu’on qualifie aujourd’hui le bail à usage professionnel, amener par le droit

des affaires OHADA^[48],  était autre fois  appelé bail commercial tout simplement, parce que ce bail était réservé qu’aux commerçant et élargie aux industries et artisans mais ce dernier devrait s’enregistrer au registre de commerce et pour les artisans, le répertoire de métier.   Le droit commercial OHADA a connu d’importantes innovations suite à la révision de l’Acte uniforme portant droit commercial général^[49]. Le bail figure au rang des institutions qui ont été particulièrement affectées par la réforme.

Avant l’avènement du bail à usage professionnel, on parlait du bail commercial.

Celui-ci relevait d’un régime juridique dérogatoire au droit commun^[50]. Les raisons d’un tel particularisme sont essentiellement d’ordre économique et sécuritaire. En effet, jusqu’à la fin de la première guerre mondiale, le commerçant locataire était soumis au régime de droit commun au même titre qu’un locataire ordinaire^[51]. L’inconvénient d’une telle assimilation était que cet acteur économique ne bénéficiait d’aucune prérogative particulière du fait de son statut et se voyait par exemple refuser le renouvellement de son bail, ce qui le contraignait très souvent à se déplacer avec comme conséquence la perte de tout ou partie de sa clientèle^[52].

La situation a changé en France avec la loi du 30 juin 1926 relative à la propriété

commerciale. Cette loi a notamment permis au commerçant de se maintenir dans les lieux, en dépit du refus du bailleur de renouveler son contrat. L’innovation avait à l’époque, séduit certains Etats membres de l’OHADA, qui l’ont presqu’en l’état intégrée dans leurs législations nationales^[53].

A leur suite, le tout premier Acte uniforme adopté en 1997 avait, de manière

globale, entériné les solutions et les principes issus de la loi française de 1926, notamment le caractère spécial du contrat de bail commercial devenu par la suite professionnel^[54]. Depuis la réforme du 15 décembre 2010, le législateur OHADA parle désormais de « bail professionnel » à la place du bail commercial que consacrait l’ancien Acte uniforme  du le droit commercial de 1994.

Il serait impérieux  de scruter dans les lignes qui suivent l’essentiel de cette section

sur la formation (A),  l’exécution (B), l’extinction du contrat de bail à usage professionnel(C).

A. De la formation

En tout cas, il y a lieu d’indiquer que le législateur communautaire n’a

complètement traité la question relative aux conditions de formation du bail à usage professionnel. Par ce fait, nous allons plus recourir aux règles prévues par le législateur congolais du moment que celles-ci ne sont pas contraires aux dispositions du droit OHADA.

En effet, étant un contrat au même titre que les autres, le bail est soumis aux

conditions générales de l’article 8 du code civil congolais livre III, ainsi qu’aux conditions spécifiques en tant que contrat spécial.

Cependant, il sied d’analyser en premier les conditions de forme avant celui de

fond.

a. Condition de forme

Le bail en principe n’est soumis à aucune condition de forme et suit le principe du

consensualisme, dans le sens que même lorsque les textes viennent un écrit dans certains domaines (statut des baux ruraux et d’habitation). Cette exigence ne touche en rien à la validité du bail verbal qui aurait été conclu et ne touche d’ailleurs pas non plus à la preuve de ce bail car sanctionnant le défaut d’écrit se retournerait alors contre le locataire que ces statuts veulent au contraire protéger.

Ce qui implique que la formation du bail n’est donc soumise qu’à des conditions de

fond, mais la question de sa preuve doit aussi être réglée. De plus il est parfois assujetti à certaines règles de publicité.

A ce point, l’article 374 du CCC LIII précise que le louage n’est soumis à aucune

condition de forme, « il est parfait entre les parties dès qu’elles sont convenues de la chose et du prix ^[55]. Et l’acte qui en est dressé ne sert que de preuve littérale et les règles générales sur les preuves s’appliquent au louage^[56].

b. Condition de fond

Partant de l’article 8 du CCCLIII, d’une manière générale, pour qu’il y ait bail, il

faut le consentement  des parties, la capacité de contracter, l’objet déterminé et la cause licite^[57].

1.Consentement des parties

Conformément au droit commun, le bail est formé lorsque l’accord s’est fait sur ses

éléments essentiels qui sont : la chose, son utilisation, le montant du loyer et la date d’entrée en jouissance^[58].

Les exigences du droit commun sont cependant atténuées pour plusieurs raisons. La plupart des baux immobiliers sont régis par un statut spécial, imposant aux parties une durée minimale, le renouvèlement ou le maintien dans les lieux^[59].

Il relève de ce qui précède que « la rencontre des volontés du bailleur et du locataire

doit au moins porter sur les éléments essentiels du bail qui sont : la chose louée, la durée de sa location et le loyer. A défaut le contrat devrait être déclaré nul ». Au surplus le bail est un contrat qui se forme solo consensus : dès la rencontre des volontés sur ces éléments caractéristiques, l’opération est définitivement acquise⁶⁴.

Ainsi, les parties peuvent-elles conclure une promesse synallagmatique de bail qui

vaut bail et cette forme de promesse se caractérise habituellement par la stipulation de modalités telles que les conditions suspensives. Les parties peuvent encore déférer la formation du contrat en concluant d’abord une promesse unilatérale de bail^[60]. Pour ce faire, les éléments essentiels du bail est  à savoir : la chose, le loyer et doivent y être déterminées ou déterminables à peine de nullité mais cette promesse n’engage qu’une seule des parties qui donne d’ores et déjà son consentement du contrat définitif de bail et son cocontractant demeure libre de consentir ou non à ce contrat définitif et il dispose d’un droit d’option qu’il doit exercer dans un certain délai^[61].

En outre, un propriétaire et un candidat locataire peuvent conclure un « pacte de

préférence de bail » et par ce contrat, le propriétaire s’engage pour le cas où il se déciderait à donner son bien à bail à le faire au profit du bénéficiaire du pacte à la différence du pacte de préférence de vente, celui du bail de longue durée ne constitue pas une restriction au droit de disposer dont la publicité serait obligatoire⁶⁷.

Par ailleurs, la promesse de bail est prise pour le contrat préparatoire du bail qui le

précède et relève pour l’essentiel du droit commun, à la différence du simple projet ou de l’accord de principe, la promesse de bail est obligatoire pour l’une des parties (promesse unilatérale) ou pour les deux parties (promesse bilatérale) ou pour les deux parties (promesse synallagmatique). Lorsque la volonté de s’obliger s’exprime par une détermination suffisance des éléments du bail^[62].

Ainsi, nous nous sommes rendu compte que la promesse synallagmatique de bail

vaut bail et le bailleur peut être condamné, le cas échéant sous astreinte, à laisser le preneur entrer en jouissance^[63]. S’agissant du consentement, il sied de dire qu’il ne doit pas être vicié sous peine d’invalider ledit contrat et c’est le droit commun qui s’applique. Par exemple, au cas où le locataire commettrait un dol positif ou par réticence, lors du dépôt de son dossier de candidature, pour convaincre le propriétaire de retenir la sienne.

Ainsi, le consentement doit émaner de toutes les parties au contrat, chacune doit

pouvoir manifester sa volonté de contribuer à la création des droits et obligations et d’en accepter les effets.

Toutefois, retenons que le consentement en lui-même n’exclut pas la représentation

des parties, ce qui veut dire qu’une partie au bail peut être représentée par son mandataire à la conclusion ; s’il s’agit d’un mineur d’âge doit être représentée par le tuteur, les aliénés, les faibles d’esprit et les prodigues suivant toujours leur régime et dans tous les cas le consentement doit être exempté de tout vice sinon, le contrat sera non valable si le consentement n’ a été donné que par erreur ou qu’il a été extorqué par violence ou encore surpris par le dol.

2. Capacité de contracter

Le législateur congolais reconnait que toute personne  peut contracter, si elle n’est

pas déclarée incapable par la loi. Donc, la capacité est cette aptitude qu’a une personne à être titulaire des droits (capacité de jouissance) et à les exercer (capacité d’exercice). Ainsi, les incapables ont leurs régimes respectifs.

Il sied de noter que le bail est un acte d’administration, ce qui fait que donner un

bien en location pour en tirer profit constitue l’illustration type de l’acte d’administration, c’est donc la capacité d’administrer qui est en principe seule nécessaire, le représentant du mineur ou du majeur sous tutelle peut donc conclure seul un bail⁷⁰.

Cependant, on sort de l’administration  lorsque le bail est particulièrement long ou

encore lorsqu’il entre dans un statut ouvrant au preneur un droit à renouvellement sans disposer véritablement du bien, le bail en altère alors la maîtrise pour si longtemps qu’il constitue un acte grave dépassant le cadre des actes d’administration^[64]. Pour ce faire, il est soumis à autorisation du juge de tutelle. A défaut, il n’est pas nul mais sa durée sera ramenée à ce maximum de 9 ans sans ouvrir droit à renouvellement.

Par ailleurs, pour François COLLARD, le bail est soumis au droit commun des

incapacités, il en résulte pas pour autant un régime juridique homogène. Nombreuses sont des dispositions spéciales qui gouvernent le pouvoir de contracter ou conclure un bail. On est donc conduit à des multiples dispositions. Selon la durée du bail qui détermine la gravité de l’acte et selon la qualité des cocontractants.  Les différentes solutions du droit positif tournent autour d’un centre de gravité constitué par la nature d’acte administratif que l’on reconnait au bail^[65].

Relativement à la qualité du bailleur, un bail n’est pleinement valable que s’il est

donné par le propriétaire exclusif de la chose car il dispose alors sous restriction du droit qui lui permet d’en procurer la jouissance à son locataire^[66].

A défaut, il est donné par une personne qui n’a pas un pouvoir suffisant, soit qu’elle

n’ait pas du tout de droit (bail de la chose d’autrui), soit qu’elle n’ait qu’un droit limité (cas de l’usufruitier)  soit qu’elle n’ait qu’un droit partagé (cas du bien en indivision ou communauté entre époux)⁷⁴. Pour tous ces cas, on se pose la question de savoir si le bail serait nul ? On

pourrait concevoir que le bail soit alors nul comme l’est la vente mais cette solution simple mais brutale irait toutefois au-delà de son fondement.

Par conséquent, comme le bail ne transfère pas le droit réel au locataire, il n’est pas

absolument nécessaire que le bailleur soit titulaire d’un tel droit, il faut seulement qu’il puisse faire jouir le locataire de la chose. Dans ce cas, il faut ajouter que s’il n’y parvient pas ; le locataire est suffisamment protégé par les garanties dues par le bailleur sans qu’il soit nécessaire d’analyser le contrat.

On peut retenir pour ce faire que les véritables propriétaires eux sont étrangers au

bail et sa validité leur indiffère, il suffit pour les protéger de leur déclarer inopposable^[67]. Ainsi,

la logique voudrait dont que le défaut de droit du bailleur sur la chose n’affecte en rien sa validité, son inopposabilité aux vendables titulaires et le jeu des garanties dues par le bailleur sont suffisantes pour résoudre les difficultés liées à son efficacité.

3. Objet licite

Lors de sa formation, le contrat de bail doit au moins déterminer les éléments

essentiels de l’opération convenue, toujours à peine de nullité absolue de la convention et c’est là un moyen pour les juges de vérifier, le cas échéant, l’équité et la licéité de l’opération. Ce qui fait qu’au regard de l’objet du contrat, nous soulignerons deux relatifs à la chose louée et à sa destination.

a. Chose louée

La chose louée doit non seulement être celle qui peuvent par nature être données à

bail, mais encore doit être déterminée, c’est dans ce sens que la location d’un studio de vacance non identifié spécialement n’est pas un bail, elle peut constituer une promesse de l’obligation de faire exposant son auteur à des dommages et intérêts si le jour venu, il ne peut fournir à son client un objet correspondant. Naturellement, il relève de ce contrat que la chose doit exister lors de la conclusion du bail. Si elle a déjà péri, le bail est sans objet mais le bail d’une chose future est possible ne pouvant toutefois prendre effets qu’au moment où elle vient à exister et est susceptible de jouissance (bail d’une maison en construction par exemple).

C’est ainsi que l’article 29 du CCC LIII stipule que les choses futures peuvent être

l’objet d’une obligation.  On ne peut cependant, pas renoncer à une succession non ouverte, ni faire aucune stipulation sur une pareille succession même avec le consentement de celui de la succession duquel il s’agit.

b. Destination de la chose louée

Le bail ne confère pas au preneur un droit absolu dans la jouissance de la chose

mais seulement le droit de l’utiliser dans l’usage convenu. Par conséquent, cet usage doit lui aussi être déterminé, car il fixera le cadre des obligations respectives des parties (bailleur devant garantir cet usage et le locataire devant le respecter)^[68].

Souvent cet usage résulte de la nature de la chose qui n’a qu’une fonction (un fonds

de commerce ou une marque sont fait pour être exploités, une terre agricole pour être cultivée, une maison pour être habitée, etc.). Mais beaucoup de choses peuvent être employées à plusieurs usages de natures différentes : l’exemple type est celui de l’immeuble qui peut être affecté à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial mais il y a d’autres exemples : un cheval peut être loué pour la promenade ou pour la compétition^[69].

Il sied de préciser par ailleurs que l’objet du bail se limite donc à la destination

contractuelle, une abondance des jurisprudences précise que les changements de destination intervenus par le fait du locataire sont sans effet et ne modifient pas les droits des parties même s’ils ont été connus et tolérés par le bailleur. L’interprétation des contrats soulève des contestations à cet égard, en particulier au sujet de la clause d’habitation bourgeoise, excluant l’exercice de certaines activités professionnelles. Le bail peut être plus précis et permettre par exemple l’exercice de tel ou tel autre commerce, ce qui exclut les autres. Raison pour laquelle la liberté des parties trouve à cet égard une limite dans certaines règles légales. Ainsi est-il interdit de changer l’affectation des locaux d’habitation sans autorisation administrative et tout accord contraire des parties est nul.

4. Cause licite

Comme tout autre contrat, la cause du bail doit exister au moment de la conclusion

du contrat et être licite, ce qui fait qu’en cas d’une fausse cause, de l’absence de la cause ou de la cause immorale ou illicite, le bail doit être nul et de nul effet^[70].

Selon Georges VERMELLE, à peine de nullité absolue, la cause doit exister (contre

prestation) et doit être licite, ce qui fait que l’on parle de l’illicéité en cas de la location d’un immeuble pour y exploiter un établissement de jeux ou de prostitution^[71].

C’est ainsi que l’article 32 du CCC LIII précise que  la cause est illicite quand elle

est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs et à l’ordre public.

B. Exécution

En tout état de cause, l’exécution du contrat implique le respect des obligations

résultant de ce contrat dans le chef de chacune des parties. Pour se faire, il s’avère qu’en parlant de l’exécution du contrat, l’étude est en réalité basée sur les obligations de chacune des parties. Ainsi, étant donné que le contrat de bail à usage professionnel regroupe généralement deux parties dont le preneur et le bailleur, il sera procédé à l’analyse des obligations incombant à chacune des parties précitées.

1. Obligations du bailleur

A cet effet, il y a lieu d’indiquer que l’acte uniforme sur le droit commercial général

qui est le principal texte juridique en matière de bail à usage professionnel détermine des grandes qui du reste, sont plus spécifiées par le Cde civile congolais livre III. Raison pour laquelle, dans la recherche de ces obligations, un recours sera fait à ces deux textes. En principe, le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état. Il est présumé avoir rempli cette obligation lorsque le bail est verbal ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l’état des locaux^[72].

Le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail, toutes les grosses

réparations devenues nécessaires et urgentes^[73]. En ce cas, le preneur en supporte les inconvénients. Cependant, le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l’usage pendant lequel le preneur a été privé de la jouissance des locaux.

Si les réparations urgentes sont de telle nature qu’elles rendent impossible la

jouissance du bail, le preneur peut en demander la suspension pendant la durée des travaux à la juridiction compétente statuant à bref délai. Il peut également en demander la résiliation judiciaire à la juridiction compétente. Lorsque le bailleur refuse d’assumer les grosses réparations qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente à les exécuter conformément aux règles de l’art, pour le compte du bailleur. Dans ce cas, cette juridiction fixe le montant de ces réparations et les modalités de leur remboursement^[74].

Le bailleur ne peut, de son seul gré, ni apporter des changements à l’état des locaux

donnés à bail, ni en restreindre l’usage.

Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de

son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés.

En tout état de cause, il appert qu’en dépit de toutes ces obligations du bailleur, les

principales, restent la mise à la disposition du bien (immeuble) au preneur, garantir à ce dernier une jouissance paisible et d’entretenir ce bien.

A. Obligation de délivrance de la chose

1. Détermination de l’obligation

La délivrance de la chose louée consiste, pour le bailleur, en sa remise matérielle

entre les mains du preneur en conformité à ce qui a été prévue au contrat. La délivrance doit porter sur tout ce qui a été loué, principal et accessoires nécessaires à son utilisation (clef d’un appartement, par exemple)^[75].

Ceci se conforme aux dispositions de l’article 376 du CCC LIII, qui disposes que le

bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer en premier la chose louée. Par ailleurs, le bailleur doit mettre l’immeuble loué à la disposition du preneur, cette obligation étant l’essence même du contrat de bail, il ne peut prétendre s’exonérer en soutenant que la chose a été en bon état de réparation^[76].

Pour notre part, la délivrance de la chose consiste en une transmission de ladite

chose du bailleur au locataire qui pourra en jouir et user pendant la durée du bail et cette obligation requiert du bailleur qu’il prenne toutes les mesures nécessaires à cette fin : il s’agit donc d’une obligation de résultat. Ce qui fait qu’en particulier, « le bailleur soit responsable de l’impossibilité de délivrance due au fait d’un tiers qui entrave la remise du bien au locataire, tantôt en l’occupant, tantôt au moins en s’y opposant peu importe que le comportement du tiers soit juridiquement fondé .

Parce qu’il s’agit de la délivrance de la chose louée, il nous sera important de

déterminer dans le cadre de ladite obligation. La date de la délivrance avant de dire un mot sur sa forme, après quoi nous analyserons le lieu, l’objet et la preuve de délivrance.

a. Date de délivrance

Conformément à l’article 105 de l’AUDCG, le bailleur est présumé remplir cette

obligation lorsque le bail est verbal ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler des réserves quant à l’état des locaux.

b. Forme de la délivrance

Quant à la forme, elle s’opère selon la nature de la chose, en principe pour un

immeuble, c’est par la remise des clefs au preneur.

c.  Lieu, objet et preuve de la délivrance

Il sied de dire quant au lieu de la délivrance que pour les immeubles c’est le lieu de

la situation du bien ou le lieu où l’immeuble est situé.

L’objet de la délivrance est le bien désigné dans le bail. C’est notamment

l’immeuble et tous ses accessoires. La détermination des accessoires (variant selon la nature de la chose) est une question de fait. S’il s’agit d’un immeuble, ce sont par exemple les dépendants, les installations de gaz ou d’électricité.

Ce sont les éléments indispensables à la chose louée, permettant de jouir du bien

dans des conditions normales d’utilisation, il peut néanmoins arriver que le bien loué ne correspond pas exactement à celui qui était visé dans le contrat (erreur sur la surface par

exemple). En dépit de cette discordance le locataire peut se voir refuser une indemnisation s’il ne démontre aucun préjudice^[77].

Quant à la preuve de la délivrance, elle incombe au bailleur. Ce dernier doit en effet,

établir qu’il s’est entièrement libéré de son obligation de délivrer la chose^[78].

2. Inexécution de l’obligation

Lorsque le locataire allègue le défaut de délivrance conforme, c’est au bailleur qu’il

incombe d’établir la bonne exécution de son obligation. Tant que cette preuve n’est pas rapportée, le locataire est fondé à refuser le paiement du loyer. La délivrance en effet, n’est que le premier acte de la jouissance du preneur, en contrepartie de laquelle le loyer est dû^[79]. Il est toutefois admis que l’exceptio  non adiplenti contractus ne saurait jouer lorsque le défaut ne porte que sur un aspect minime de la chose louée. S’il est acquis que la délivrance promise n’a pas eu lieu, en tout ou en partie, le locataire est fondé à demander la résolution du contrat pour inexécution^[80].

Ainsi, lorsque le bailleur ne s’exécute pas et ne saurait s’exonérer de son obligation

en invoquant une clause du contrat qui met aux risques et périls du locataire. Non qu’une telle clause puisse être stipulée, mais son application suppose la preuve que la livraison a au moins été tentée par le bailleur qui n’a pu l’exécuter suite à un cas de force majeure. De façon générale,  le bailleur est mal venu à stipuler son irresponsabilité en cas de non délivrance de la chose louée. Cette clause serait nulle pour défaut de la cause^[81].

Pour ce faire, le preneur,  a  le  choix, soit de se faire autoriser par la justice à se

mettre en possession. S’il n’y a pas d’impossibilité matérielle ou légale, soit de demander la résiliation du bail. L’exécution forcée peut donc être sollicitée auprès du juge compétent.

Pour sa part, Georges VERMELLE soutient qu’en cas de l’inexécution de ladite

obligation par le bailleur, le preneur ou le locataire dispose de deux actions : il peut se faire autoriser par la justice à se mettre en possession s’il n’y a pas impossibilité matérielle ou légale ou soit il peut demander la résiliation du bail, il peut aussi obtenir les dommages intérêts. C’est ainsi que l’article 377, al 1^er  du CCC LIII en imposant cette obligation au bailleur,  sous-entend que le locataire peut en cas d’inexécution demander soit l’exécution forcée si le bailleur s’y refuse ou diffère de la délivrance lorsque celle-ci est encore possible, soit solliciter l’allocation des dommages intérêts s’il est en retard fautif de délivrer (moratoires)^[82].  Pour cette obligation, l’article 377 al 2 du CCC LIII dit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

 

 

 

 

B. Entretien de la chose (immeuble)

1. Détermination

L’entretien de la chose louée s’entend de son maintien en état de servir à l’usage

pour lequel elle a été louée. L’obligation d’entretien diffère par-là à la fois de l’obligation de reconstruire la chose louée en cas de perte partielle ou totale^[83].

Pour ces réparations, l’article 377 al 2 du CCC LIII dispose que le bailleur doit

porter à la chose pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. Ce qui fait qu’il puisse y avoir deux règles complémentaires. D’abord (le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. (Al 1) ensuite il doit y faire, pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives (al 2). La charge de la réparation locative pèse sur le locataire, lui aussi tenu de veiller à la conservation de la chose louée. Les dispositions de l’article 377 ne sont cependant pas considérées comme d’ordre public, car le bailleur peut donc stipuler dans le contrat que le locataire prendra personnellement en charge les grosses réparations de la chose louée^[84].

Georges VERMELLE, aborde la question dans le même sens pour dire que « les

réparations simplement locatives sont mises à la charge du locataire ainsi que celles dont la charge lui est attribuée par le bail. Il s’agit donc, à la charge du bailleur que des réparations nécessaires (indispensable à l’utilisation de l’immeuble selon sa destination)^[85].

Toutefois, les raisons de réparation tant que l’immeuble n’est pas détruit importent

peu (cas fortuit, inondation, tempête). Le simple fait que le preneur ait connu les défauts de l’immeuble au moment de la formation du bail ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretien⁹⁴.

Il peut y avoir des difficultés pour distinguer les réparations de catégories

différentes, ce qui nous pousse à dire un mot sur les limites de l’obligation d’entretien, avant d’analyser son régime.

 

a.  Limites de l’obligation d’entretien

A retenir est que « réparer, est une chose tout comme refaire en est une autre ».

Aussi les grosses réparations ne s’entendent pas de la reconstruction totale ou partielle de la chose louée. Cette reconstruction incombe au bailleur, à moins qu’il n’établisse que la nécessité d’y procéder résultait, au moins pour partie, de l’inexécution par le locataire de son obligation d’entretien, auquel cas c’est lui qui devrait faire, les frais de toutes les destructions qui lui sont imputables.

Ce qui distingue enfin cette obligation du devoir imposé en cours du bail par

l’administration de procéder à certains travaux de réfection de la chose louée pour mise en conformité avec une réglementation administrative, ces travaux sont à la charge du bailleur propriétaire.

b. Le maintien de l’immeuble en état de propreté

La notion de propreté de l’immeuble est distincte de celle d’entretien. Cette

obligation ne s’impose pas au bailleur^[86]. On sous-entend ici, que le locataire est tenu de mettre la propreté au lieu où il reste et son entourage.

c. Aménagement de commodité

Il s’agit de mesures diverses incombant au preneur (réfection, peintures,

remplacement des papiers, blanchiment des plafonds, etc.). Par ailleurs, les convictions religieuses du locataire ne créent, sauf conventions  expresses, aucune obligation à la charge du bailleur.

d. Destination de l’immeuble

Le bailleur n’a pas à supporter la charge de travaux qui n’ont pas pour objet de

rendre le lieu conforme à la destination contractuelle⁹⁶. 1. Reconstruction

Il s’agit du cas où l’immeuble est détruit totalement ou partiellement par cas fortuit. En cas de destruction partielle, le propriétaire doit en supporter les conséquences. Le loyer doit être diminué, à moins que le preneur préfère résilier le contrat.

Ceci est conforme aux dispositions de l’article 13 point 3 et 4 qui dispose que : « Le

preneur est tenu aux obligations suivantes : (….) répondre des pertes ou dégâts causés à la chose louée pendant la durée du contrat et qui lui sont imputables ; entretenir l’immeuble et les équipements mentionnés au contrat et procéder aux réparations locatives sauf celles ayant pour cause la vétusté, l’usure, les malfaçons, les vices de construction et le cas fortuit…. »^[87]. Cela se comprend en ce terme  si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, si elle est détruite en partie, le preneur peut, d’après les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un ou l’autre cas, il n’y a aucun dédommagement.

La notion ne se confond pas avec la force majeure. Elle est entendue de manière

compréhensive. Le cas fortuit suppose l’absence de faute du bailleur, mais toutefois, l’existence d’un cas fortuit ne suffit pas, il faut aussi une destruction de l’immeuble⁹⁸.

La perte totale peut résulter de la destruction complète du bien. La notion est

cependant plus large. Une destruction partielle peut correspondre à une perte totale dans la mesure où l’usage même de l’immeuble se trouve irrémédiablement compris et la perte est partielle lorsque, par suite d’un cas fortuit, l’état de l’immeuble, sans empêcher la jouissance du preneur emporte une diminution de l’usage de lieux.

Dans ce cas le locataire dispose alors d’une option. Il peut demander soit la

diminution de prix soit la résiliation du bail en vertu de l’article 379 al 2 CCC LIII.

2. Dispositions conventionnelles

Les règles du code civil sont supplétives. Les parties peuvent donc y déroger. Des

stipulations peuvent donc mettre à la charge du preneur tout ou partie des travaux qui incombent, selon la loi au bailleur. De même la clause d’acceptation de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent est fréquente et licite. Les parties peuvent ajouter quelques clauses sans aller à l’encontre des dispositions impératives du code civil ou violer les droits garanties à l’autre partie.

Les clauses qui exonèrent le bailleur de la charge des travaux prescrits par l’autorité

administrative sont discutées. Elles semblent valables si les travaux résultent de la libre utilisation de l’immeuble par le preneur (changement de destination des lieux loués) mais paraissent sous effets si les travaux sont rattachables à la destination contractuelle.

4. Exécution du bailleur

a. Information du bailleur

Le preneur doit avertir le bailleur de la nécessité d’effectuer les réparations. Une

mise en demeure n’est pas en principe requise. Mais le preneur pourrait commettre une faute en ne prenant pas immédiatement le propriétaire^[88].

b. Diligence du bailleur

Le bailleur informé par le preneur doit effectuer les réparations qui s’imposent. Pour

ce faire, le propriétaire a le droit de pénétrer dans les lieux. Le preneur peut contraindre, par voie judiciaire le propriétaire à exécuter les travaux en cas d’urgence et de résistance de la part du bailleur, le preneur peut accomplir lui-même les travaux ou les faire réaliser (dans les meilleures conditions).

A défaut d’urgence, le preneur doit demander au juge l’autorisation de faire les

travaux. Ces derniers sont accomplis aux frais du bailleur^[89].

c. Suite de l’accomplissement des travaux par le preneur

Le preneur doit obtenir, le remboursement des travaux qu’il a effectués dans les

conditions régulières. Le preneur ne peut retenir, à titre de créancier du bailleur, le coût de ces réparations sur le loyer que s’il a obtenu l’autorisation du juge.

5. Inexécution de l’obligation

Lorsqu’il doit veiller à l’entretien de la chose louée, le bailleur peut trouver

expédient de ne pas procéder lui-même à l’exécution de cette obligation. Mais il engage des tiers à cet effet, il demeure personnellement responsable auprès du locataire de la mauvaise exécution des travaux d’entretien^[90].

La violation de l’obligation d’entretien ne parait cependant pas de nature à entrainer

résiliation immédiate du contrat de bail au profit du locataire. Même si aucune mise en demeure ne parait nécessaire puisque le bailleur a le « devoir » d’assurer une surveillance normale » sur la chose louée.

Un délai raisonnable pour prendre des mesures adéquates, compte tenu de leur

nature, s’impose en équité. Enfin, le locataire ne semble pas fondé à se prévaloir ici d’une exception d’inexécution, pour refuser de payer le loyer échu pendant la période où le bailleur est demeuré inactif^[91].

Pour notre part, pensons que mutatis mutandis, lorsque les obligations de

réparations pèsent sur le bailleur, il doit y avoir avant tout une mise en demeure puis action en justice visant à l’exécution forcée pour s’exécuter, obligation pour le locataire de continuer de payer les loyers échus.

Ce n’est en définitive que si le bailleur tarde trop à remplir ses devoirs que le

locataire sera dans le droit de demander soit la résiliation du bail, soit au moins de procéder luimême aux frais du bailleur à l’exécution des travaux d’entretien ou de réparation nécessaire. Lorsque la violation de l’obligation d’entretien est imputable au bailleur, le preneur eut toujours en droit d’obtenir les dommages et intérêts en compensation de son préjudice.

Dans ce sens, il est admis que  lors de la violation de l’obligation d’entretien, le

locataire dispose de l’action en résiliations, le juge apprécie le point de savoir si la résiliation doit être prononcée avec ou sans dommages intérêts ou si ces derniers suffisent. Une diminution du loyer peut également être décidée.  Et le locataire peut mettre en jeu la  responsabilité contractuelle du bailleur et demander l’attribution d’une réparation pour les conséquences dommageables qui résultent pour lui du défaut d’entretien (chute dans un escalier) la faute du locataire peut entrainer un partage de responsabilité^[92].

Dans la suite, un auteur soutient que le bailleur doit faire les réparations qui peuvent

devenir nécessaires. A défaut, il ne peut se prévaloir notamment de la clause résolutoire du bail pour inexécution des travaux par le locataire, car il n’est pas alors de bonne foi pour l’invoquer.  Mais il n’est pas responsable du retard qu’il a mis à procéder aux réparations lorsque ce retard est imputable à la carence du locataire ni du défaut de réparation dès lors qu’il n’a pas été mis en demeure d’y procéder ou que la nécessité de procéder à une réparation résulte de l’inexécution par le locataire de son obligation d’entretien^[93].

Par ailleurs l’obligation d’entretien est le prolongement de celle de délivrer une

chose en bon état. Cette obligation vise à conserver en état de donner satisfaction au preneur. Elle est matérialisée par le devoir qui incombe au bailleur de faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives (ne touchant ni à la structure ni aux éléments essentielles de la chose)^[94].

Ainsi, le preneur a  la possibilité d’assurer ces réparations avec le consentement du

bailleur et défalquer le montant correspondant sur le loyer ce qui fait que toutes amélioration effectuées avec l’accord du bailleur sur la chose louée constituent des impenses remboursables au cas contraire elles lui sont inopposables.

C’est en principe cette obligation qui implique la garantie contre les vices cachés

de la chose louée (art. 378 CCC LIII) et l’obligation de réparer les dommages causés par la chose (art. 389 et suivant du CCC LIII).

2. Obligation de garantie

Le bailleur est tenu à un certain nombre de garanties envers le preneur durant leur

relation contractuelle et dans le cadre de ce paragraphe, nous traiterons tour à tour la garantie de la jouissance paisible, garantie contre l’éviction et la garantie contre les troubles.

1. Jouissance paisible du preneur

Cette obligation découle de l’alinéa 1^èrde l’art. 380 du CCC LIII qui stipule que  le

bailleur ne peut pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. Par cela, le législateur impose au bailleur de conserver la destination de la chose louée pendant  le bail afin que la chose louée puisse servir à l’usage pour lequel elle a été louée où le preneur s’est engagé en l’acceptant lui-même.

a. Garantie contre l’éviction

Le bailleur est tenu de garantir contre toute l’éviction de l’usage de la chose, à cet

effet, il doit garantir les troubles de fait et de droit émanent de sa part, notamment en s’abstenant personnellement de poser tout acte de nature à priver le preneur la jouissance de la chose louée.

 

Il ne pourra pas donner à bail la chose en cours de bail sauf lorsqu’il s’agit de

réparation demandée par le locataire. Il doit par ailleurs garantir les troubles de fait des tiers en particulier et les droits, lorsque le locataire est troublé dans sa jouissance par une action concernant la propriété du bien a le droit à une diminution proportionnelle sur le prix du bail à loyer pourvu que les troubles et l’empêchement auraient été dénoncées au propriétaire, art. 283 du CCC LIII.

b. Garantie de vices

Il convient de signaler que cette obligation est liée à celle d’entretien. Mais pour

jouer les vices ou les défauts de la chose louée doivent être ceux qui en emportent l’usage dont les conséquences des vices doivent donc être graves^[95].

Par contre, le vice peut exister au moment de la formation du contrat ou survenir

par la suite, mais le bailleur est tenu tant de vices qu’il connaissait que ceux qu’il ignorerait au moment de la conclusion du bail, il n’est cependant pas tenu des vices apparents (humidité, bruit du quartier, etc.)¹⁰⁷.

Signalons à ce sujet que le bailleur peut être exonéré par la force majeure. Aussi,

en cas de l’inexécution de cette obligation, le preneur peut demander la résiliation du bail mais le juge devra apprécier la gravité des inconvénients. A défaut, une diminution du prix du loyer ou allocation des dommages-intérêts peut être obtenue et dans ce cas aussi la faute du locataire peut entrainer l’exonération du bailleur. Les parties peuvent convenir de restreindre mais non supprimer cette garantie qui n’est pas d’ordre public. Sauf dol ou faute lourde. Elles sont efficaces mais doivent être interprétées strictement.

2. Garantie du fait du bailleur

Le bailleur ne doit être auteur d’aucun fait personnel ayant pour conséquence de

troubler le preneur. Ceci nous pousse à dire un mot sur la garantie légale avant d’analyser les conséquences après quoi nous examinerons la garantie conventionnelle.

a. Garantie légale

Le bailleur ne peut pas changer la forme des lieux. Il s’agit d’une part de la forme

matérielle (disposition et aménagement intérieur de l’immeuble). Les avantages de la chose, objet de la jouissance du preneur ne doivent pas être réduit, dans transformations sont néanmoins permises au bailleur (pose de compteurs).

Il s’agit d’autre part de la forme juridique. Ainsi l’institution d’une servitude est de

nature à modifier la substance de la chose louée, c’est ainsi que la loi permet au bailleur de procéder à des réparations sans atteindre la fin de quarante jours le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Enfin, si ces réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitables ce qui est

nécessaire au logement du preneur et de sa famille, le bail peut être résilié^[96]. Lorsque l’article 380 dit que le bailleur ne peut pas changer la forme de la chose louée, il ne s’agit pas non plus de la destination qui est l’affectation qu’elle avait au moment de la conclusion du contrat mais plutôt de sa forme matérielle^[97].

Toutefois, l’usage de la chose ne peut en principe restreint, c’est-à-dire que le

bailleur ne peut pas pénétrer dans les lieux, il pourrait d’ailleurs se rendre coupable d’une violation de domicile mais il faut cependant tenir compte des règles du bail (entretien et travaux) et d’usages (visité au profit du futur acquéreur ou locataire)¹¹⁰.

C’est dans le même ordre d’idées que l’exercice par le bailleur d’une activité

similaire à celle du locataire suscite des difficultés. On touche aux règles du bail et au régime de la concurrence, ce qui implique l’irrespect de l’obligation de garantie imposée^[98].

En effet, si cette activité est exercée par un autre locataire, en cas de silence du bail,

le bailleur a le droit de louer. Le bailleur peut s’engager à ne pas louer à une personne exerçant une activité similaire (l’activité qui sans être strictement identique entre en concurrence avec l’autre).

Signalons par contre que le bailleur peut en principe jouir librement d’un immeuble

lui appartenant également et voisin de celui qu’il a donné en location. Il y aura cependant troubles si les activités du propriétaire portent atteinte au droit de jouissance du preneur dans les lieux loués.

En tout cas, en cas de troubles émanant de personnes autres que le bailleur, les

obligations de garantie mise à la charge de ce dernier peut continuer à jouer. Il faut cependant un lien particulier entre ces personnes et les bailleurs.

Il en est de même du trouble de jouissance causé par certains faits d’un colocataire

(qui a une fuite de gaz, non à des usures) d’un concierge (en tant que préposé du bailleur ou des mandataires du bailleur.

Nonobstant, ce qui précède, il s’avère que le preneur peut en cas de troubles dont il

est victime demander leur cessation (le cas échéant, sous astreinte). Il peut aussi réclamer l’exécution des travaux nécessaires pour faire cesser, les troubles.  Il peut obtenir la résiliation du bail (trouble grave) ou des dommages-intérêts, il doit aussi obtenir une diminution du loyer mais en tout état de jouissance suspendue le paiement des loyers^[99].

b. Garantie conventionnelle

Ces obligations peuvent être conventionnellement réduites (mais non suspendues),

le dol ou la faute lourde rendent les clauses inefficaces^[100]. Ceci étant dit, il nous revient à présent de dire un mot sur la garantie du fait des tiers ce qui fera l’objet du point suivant.

2.  Obligations du preneur

En contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit payer le loyer aux

termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté. Le paiement du loyer peut être fait par correspondance ou par voie électronique.

Le preneur est tenu d’exploiter les locaux donnés à bail, en bon père de famille, et

conformément à la destination prévue au bail ou, à défaut de convention écrite, suivant celle présumée d’après les circonstances.

Toutefois il est possible, pour le preneur, d’adjoindre à l’activité prévue au contrat

de bail des activités connexes ou complémentaires relevant d’un même domaine que celui

 

envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur.

Le bailleur peut s’y opposer pour des motifs graves^[101].

En cas de changement de l’activité prévue au contrat, le preneur doit obtenir

l’accord préalable et exprès du bailleur qui peut s’y opposer pour des motifs sérieux.

En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, il appartient à la partie la plus

diligente de saisir la juridiction compétente¹¹⁵. Le preneur est tenu aux réparations d’entretien.

Il répond des dégradations ou des pertes dues à un défaut d’entretien au cours du

bail. En tout état de cause, il parait que parmi les obligations du preneur, les plus grandes sont le paiement de loyer, le respect de la destination de l’immeuble et son entretien.

A. Loyer

De la même manière que l’acheteur a l’obligation de verser le prix de la chose, le

locataire en est aussi tenu. Le loyer est en principe une somme d’argent que le preneur mette à la disposition du bailleur à l’issue de chaque échéance convenue, en contrepartie de l’immeuble qu’il occupe. Le loyer est un élément essentiel du contrat de bail et est fixé librement par les parties qui doivent d’un commun accord en fixer les modalités¹¹⁶, le lieu et l’époque de paiement à défaut il faut se référer aux usages des lieux en vertu de l’article 145 du CCC LIII.

Signalons par ailleurs que les parties peuvent convenir de la révision du prix en

concourant à certains indices, par exemple l’évaluation prise en compte de la monnaie de référence de loyer, coût de construction, les plus valus apportées à la chose louée.

Cependant, il résulte que  la preuve du paiement qu’elle est à la charge du locataire

en vertu de l’article 197 du CCC LIII aux termes duquel, quiconque prétend être délibéré d’une obligation dit apporter la preuve et quiconque exige l’exécution d’une obligation doit en apporter la preuve.

Toutefois, une clause résolutoire est insérée dans le contrat pour permettre au

bailleur de mettre fin au contrat de bail unilatéralement en cas d’inexécution du paiement des loyers et sans recourir au juge mais le tribunal tenant compte des circonstances de faits de la chose peut, en cas de bonne foi du preneur, accorder le délai de grâce à ce dernier.

Partant toujours de l’obligation de payer, la fixation du loyer et des accessoires ou

des charges relève en principe de la volonté des parties. Une fois établi, le locataire doit s’en acquitter au moment prévu. Et en cas de contestation sur le taux du loyer ou même sur la nature du droit locatif, cette obligation subsiste tant qu’il n’en a pas été décidé autrement par la justice.

Mais une question se pose, c’est celle de savoir si le loyer est portable ou quérable. Abordant la question, SERIAUX estime que le loyer est normalement portable par le locataire qui doit donc se déplacer lui-même pour le remettre au bailleur ou à la personne désignée à cet effet^[102].

Pour notre part, estimons que le paiement du loyer étant une obligation, engendre

celui du bailleur. Ainsi, au même titre que toute autre dette, celle du loyer devrait, sauf convention contraire des parties, être quérable. En tout état de cause, il faudra distinguer selon que le bailleur habite ou non dans un même endroit que le locataire. Qu’à cela ne tienne, le bailleur se voit toujours obligé de demander le paiement de son loyer.

Pour mieux garantir le paiement de loyer, le bailleur peut stipuler la solidarité

passive entre deux preneurs d’un même local de commercialisation. En cas de plusieurs locataires et lorsque l’un d’eux a donné congé au bailleur, il reste tenu solidairement des loyers et des charges après son départ, dès lors que l’autre est demeuré dans les lieux¹¹⁸.

Toutefois, l’obligation est faite au locataire de toujours garnir les lieux loués dans

le but de garantir le paiement du loyer ou l’exécution de cette obligation.

Il convient de signaler dans le cadre de cette obligation que la garantie locative

n’est pas à confondre au loyer, étant entendu que celle-ci constitue une somme que le locataire remet au bailleur ou à une personne désignée à cet effet dans le but de garantir la bonne exécution de son obligation de payer le loyer. Donc, c’est une garantie.

B. Respect de la destination

En principe, le preneur ou le locataire ne peut pas se servir de la chose louée pour

un autre usage que celui qui a été convenu au contrat. Ceci indique que s’agissant du bail à usage professionnel, le preneur ne peut pas utiliser l’immeuble pris en bail pour besoin de résidence, mais plus pour l’exercice d’une activité lucrative.

En tout cas, il s’avère que sous réserve de la destination que les parties peuvent d’un

commun accord exclure ou ajouter, le preneur est tenu d’abord de se conformer à la destination fixée par le contrat. A défaut, le juge saisi d’un litige pourra se référer aux traits caractéristiques de la chose louée, à toutes ses circonstances capables de l’éclairer : agencement des lieux, leur destination habituelle ou normale.

C. Bon usage de l’immeuble

Le législateur impose au preneur de la chose louée de l’user en un bon père de

famille, c’est-à-dire avec prudence, diligence et sans abus^[103]. Ceci ressort de l’interprétation de l’article 385 qui dispose que « le preneur est tenu d’user de la chosez louée en u bon père de famille et suivant la destination lui accordée par le bail lors de sa conclusion ».

Ce contrôle est opéré in abstracto, c’est-à-dire par rapport à ce que l’on peut

légitimement entendre de l’attitude d’une personne normale. Dès lors on n’userait pas la chose louée à une autre destination, le preneur qui n’habite plus la chose louée, qui dégraderait ou refuserait d’avertir le propriétaire de réparation nécessaire^[104].

Cette obligation est sanctionnée à l’égard du bailleur par la responsabilité

contractuelle, à l’égard des tiers, elle l’est  par la responsabilité délictuelle. Ainsi, le locataire est responsable de dommage causé par la chute d’un volet^[105].

De  ce qui précède, soulignons que l’abus de jouissance consiste à user de

l’immeuble dans des conditions anormales ou excessives.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CHAPITRE DEUXIEME LES QUESTIONS JURIDIQUES SOULEVEES DANS L’EXECUTION DESCONTRATS DE BAIL  CIVIL ET LE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL EN RDC

Il est question dans ce chapitre d’étudier  les points de convergences et de

divergence  (section 1^er) ainsi que les défis et perspectives du contrat de bail en droit congolais (section 2).  

SECTION 1. POINT DE CONVERGENCE ET DE DIVERGENCE

La présente section porte sur deux paragraphes, dont le premier est relatif au point

de convergence, le second, va s’appesantir sur le point de divergence.

§1. Points de convergence

Le Décret du 02 Août 1913 des commerçants et de la preuve des engagements

commerciaux ne contenait aucun mot sur le bail commercial et n’évoquait le fonds de commerce que très incidemment à travers les dispositions relatives au gage du fonds de commerce. Au contraire, l’Acte uniforme sur le droit commercial général (AUDCG), qui reprend les règles classiques bien connues, modernise le droit commercial général par des dispositions sur  le bail professionnel^[106].

Malgré l’adhésion de la République Démocratique à l’OHADA, la capacité d’une

personne relève de la loi du pays auquel il appartient et non du traité. Cela étant dit, nous avons

considéré qu’elle constitue le point commun entre le bail à usage civil et le bail à usage  professionnel.

Il  y a lieu d’indiquer que le législateur communautaire n’a complètement traité la

question relative aux conditions de formation du bail à usage professionnel. Par ce fait,  il est fait  recours aux règles prévues par le législateur congolais  dans le décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles  à son article 8  qui détermine de manière générale que  pour qu’il y ait bail, il faut le consentement  des parties, la capacité de contracter, l’objet déterminé et la cause licite^[107] ; ce   sont là  les points communs. Il ne sera pas question ici de les analyser ayant fait l’objet dans le chapitre premier.

A  cet effet, pour les baux à loyer  l’article 3 de la  loi n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relatif aux baux à loyer non professionnels dispose : « Le bail est un acte écrit, librement conclu par les parties, établi soit par acte notarié soit par acte sous seing privé. Dans les trente jours de sa conclusion ou en cas d’avenant, les parties au bail ou, le cas échéant, l’agence immobilière, présentent, en trois exemplaires, le contrat ou toute modification pour enregistrement au service compétent. A défaut, le livret de bail est appliqué aux relations contractuelles. Il est également soumis à l’enregistrement »^[108].

Pour le bail à l’usage professionnel l’article 103 de l’AUDCG  dispose : « Est réputé

bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne  investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble compris dans le champ d’application du présent Titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle- là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle »^[109].

§2. Points de divergence

Il résulte du contrat de bail professionnel  ou commercial et du contrat de bail non

professionnel  une différence au niveau des régimes juridique (A), de la durée (B), et d’obligation accordé aux parties aux contrats (C).

A. Du régime juridique

Il sied de signaler que le régime juridique se diffère entre le bail à usage

professionnel et le bail non professionnel ou les baux à loyer dit encore bail civil,  car ce dernier est règlementé par la loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnel : bail résidentiel et socioculturel  tandis que le bail professionnel dite aussi bail commercial est régi par l’Acte uniforme OHADA du 15 décembre 2010 portant sur le droit commercial général.

B. Du point de vue de la durée

En ceci, il faut noter que le droit OHADA protège le locataire ou l’occupant   au

regard de l’article 103 de l’AUDCG. En outre, l’article104 renchérit que  les parties fixent librement la durée du bail. Le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A défaut d’écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. Le bail prend effet à compter de la signature du contrat, sauf convention contraire des parties.

C. Obligations accordés aux bailleurs et  locataires

Cette partie nous conduira successivement au contenu  des obligations du bailleur

et du locataire en droit congolais(a)  et en droit OHADA (b).

a) Obligation du bailleur et du locataire en droit congolais

Ainsi, nous allons voir les  obligations du bailleur en premier lieu ensuite viendront

celles du locateur mais  avant cela un mot au contenu du bail.

Contenu du bail

Par contenu du bail, nous entendons des clauses que le législateur considère comme

nécessaire dans tout contrat de  bail.

Il s’agit de l’identification des parties ; de la description et la destination de la chose

louée ; la désignation des locaux et éventuellement des équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ; le loyer et les termes de paiement ; la date du début et la durée du contrat ; les conditions et les modalités de résiliation du contrat ; la durée du préavis éventuel et le montant de la garantie locative^[110].

En plus du contenu du contrat de bail proprement dit, chaque partie  assume

certaines obligations. Voyons voir celle du bailleur en premier lieu.

 Obligation du bailleur

Le bailleur est tenu aux obligations ci-après ^[111]:

1. Mettre l’immeuble à la disposition du preneur dans un état approprié à sa destination.. En outre Il est interdit au bailleur, dans un espace commun, de donner à bail des immeubles ayant des destinations incompatibles, susceptibles de causer préjudice aux différents preneurs ;
2. Assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué, notamment en le garantissant contre les troubles de jouissance que causeraient le bailleur et/ou les membres de sa famille et contre toute éviction partielle ou totale;
3. Garantir le preneur contre les vices cachés qui empêchent l’usage normal du bien loué ;
4. prendre en charge les grosses réparations à effectuer sur l’immeuble ;
5. payer sa quote-part des factures d’eau, d’électricité, de téléphone et/ou autres, en cas de cohabitation avec un ou plusieurs preneurs ;
6. supporter les impôts et taxes qui sont à charge des lieux loués. Il lui est interdit de les répartir sur les preneurs ;
7. ne pas changer, pendant la durée du bail, la destination de la chose louée, sauf accord exprès de deux parties ;
8. rembourser la garantie locative à la fin du bail.
9. L’interdiction faite au bailleur de percevoir la garantie locative d’un tiers, avant l’arrivée à terme du 1^er contrat (article 20 de la loi sous examen) ;
10. Le bailleur ne peut pas percevoir les loyers anticipatifs (article 21 article 20 de la loi sous examen) ;

Par ailleurs le législateur impose que bailleur qui entend vendre le bien loué d’en

informer le preneur par écrit afin qu’il puisse exercer le droit de préemption^[112].

Parmi les obligations légales précitées imposées au bailleur, il importe de revenir

sur trois d’entre elles particulièrement. Il s’agit :

1. L’interdiction de donner à bail dans un espace commun des immeubles ayant des destinations incompatibles pouvant causer préjudice. Que faut-il entendre par destination incompatible et quelle est la nature du préjudice ?

Il s’observe à Kinshasa par exemple, qu’il n’y a presque plus de quartiers

résidentiels industriels ou commerciaux. Avec la crise économique, presque tout le monde est devenu commerçant, partout ont fait le commerce.

En plus, la pollution de l’environnement, en particulier la pollution auditive, les

tapages durnes et nocturnes sont devenus très préoccupants. Ont trouvé côte à côte les églises, bars, cliniques et résidences. Dans beaucoup de quartiers, devant chaque parcelle, se trouve un bar, une terrasse au son de musique très élevé et le phénomène prend une ampleur inouïe^[113].

Le législateur n’a prévu aucune sanction civile ou pénale dans la loi sous examen

contre un bailleur qui violerait pareille obligation. Par ailleurs, si un tel bailleur respecte l’obligation et son voisin immédiat met un bar à côté d’un hôpital ; le problème d’incompatibilité demeure.

Voilà pourquoi nous considérons qu’il faudrait résoudre ce problème globalement

en faisant respecter par tous les normes environnementales et urbanistiques. Signalons  qu’actuellement, les grands immeubles à étages, sont conçus généralement pour que le rez de chaussée serve de commerce et les autres niveaux pour appartements ou les bureaux.

Quant à la nature du préjudice, il appartiendrait à celui qui l’allègue d’en démontrer

l’existence  et l’étendue.

2. Le bailleur qui veut vendre le bien loué en informe par écrit le preneur qui peut exercer un droit de préemption

Le législateur qui innove en cette matière, n’a pas assorti cette obligation d’une

sanction civile (nullité, résolution) ou pénale. Tout au plus, le preneur peut assigner le bailleur en réparation du préjudice que lui causerait ce défaut d’information écrite préalable et peut aussi exercer son droit de préemption contre tout tiers acquéreur.

Mais au regard des termes utilisées par le législateur ( en informe le preneur par

écrit pour qu’il puisse exercer ) cette obligation n’est  pas d’ordre public.

En réalité, il faudrait laisser au juge du fond d’apprécier  qui a revenu mensuel de 400 $ et qui loue un appartement de 100$ ? Alors que  l’immeuble  coûterait 300.000$ est-il à mesure d’acheter cet immeuble ?

Heureusement que la loi dispose qu’en cas de refus ou de silence du preneur, dans

les quinze  jours, le bailleur est libre de vendre son bien à toute personne de son choix.

Notons que d’une certaine façon, cette obligation est une restriction au droit du

propriétaire de disposer de son bien comme il veut, dans les limites légales. Le bailleur propriétaire d’un immeuble qui a de très mauvais rapports avec son preneur suite à une mauvaise cohabitation  ou mauvais rapports contractuels, et-il obligé de vendre son immeuble à une personne indésirable pour lui ? La vente n’implique –t-elle pas un libre consentement^[114].

3. L’interdiction de percevoir le loyer anticipatif

En pratique, dans la plupart des cas, cet usage de perception du loyer  anticipatif

n’a jamais posé de problèmes particuliers.

Nous comprenons toujours le souci du législateur de vouloir à tout prix protéger le

locataire. Mais le paiement du loyer anticipatif est souvent  l’initiative du locataire pour des raisons personnelles  diverses.

En effet, un locataire qui part en voyage pendant un temps assez long en laissant sa

famille peut décider de payer le loyer anticipatif d’une année par exemple ; l’autre locataire qui  veut entreprendre une activité peut décider de payer le loyer de plusieurs mois, pour être concentré dans ce qu’il fait ; l’autre encore peut payer le loyer anticipatif simplement pour des raisons de quiétude personnelle.  Les  raisons sont donc multiples et variées.

De même, un bailleur compte tenu de certaines circonstances, de maladie en

famille, d’un dossier judiciaire, de minerval des enfants ou de décès peut proposer au locataire qui accepte de payer un loyer anticipatif.

Il nous semble que le problème de loyer et  modalités de paiement devront être

laissés au libre les consentements des parties, les services publics compétents pourront éventuellement intervenir pour limiter les abus.

Nous insistons aussi du fait que dans ce pays, trop de  famille ne vivent que du loyer

de leurs maisons (veuve, orphelin, héritiers, fonctionnaires) sans aucune  subvention de l’Etat.

Pourquoi interdire une pratique aussi licite, en particulier lorsqu’elle est le fait et au

profit du locataire que l’on voudrait protéger. En définitive et manifestement, la sanction  pénale d’emprisonnement allant jusqu’à 3 mois paraît  trop sévère^[115] et le juge, le ministère public et les OPJ devraient se monter assez souple, avoir le sens de l’humain et social^[116] dans l’application des pareilles sanctions.

Les considérations qui précèdent peuvent s’appliquer aussi à l’interdiction faite au

bailleur de ne pas percevoir la garantie d’un tiers avant l’arrivé à termes du 1^er contrat^[117].

En effet, en dehors de la fiction juridique selon laquelle la garantie locative serait

un dépôt, croit-on vraiment, en pratique, que pour un bail qui a duré trois ans et lequel le bailleur a perçu la garantie, celle-ci est disponible à tout moment pour être remboursé à la première demande ?

Personne ne conteste l’obligation du bailleur de rembourser la garantie. Tout le

monde le sait aussi que le bailleur utilise l’argent de la garantie locative. La pratique selon laquelle le bailleur perçoit la garantie d’un tiers pour rembourser au 1^er locataire est aussi connue et acceptable, car pour le locataire, l’essentiel étant qu’on lui rembourse sa garantie peu importe la source de  provenance de l’argent.

Pour le bailleur qui n’a que ce local pour source de revenu, à qui l’on interdit de

prendre la garantie d’un tiers pour rembourser au 1^er locataire , où croit-on qu’il puisse trouver la garantie ?

Voilà pourquoi nous considérons que cette interdiction de percevoir la garantie d’un

tiers  n’est qu’un garde-fou prévu par le législateur et non une norme impérative. Penser autrement, c’est être en déphasage total avec la réalité sociologique, contradiction qui fait que beaucoup de nos lois ne sont pas respectées.

Voyons à présent les obligations imposées au locataire.

 Obligations du locataire

Le preneur est tenu aux obligations suivantes :

1. Payer le loyer selon les modalités convenues ;
2. User de la chose louée en bon père de famille ;
3. Répondre des pertes ou dégâts causés à la chose louée pendant la durée du contrat et qui lui sont imputables ;
4. Entretenir l’immeuble et les équipements mentionnés au contrat et procéder aux réparations locatives sauf celles ayant pour cause la vétusté, l’usure, les malfaçons, les vices de construction et le cas fortuit ;
5. informer le bailleur de toutes destructions ayant pour origine l’une des causes énumérées au point quatre ci-dessus ou nécessitant des grosses réparations ;
6. Ne pas entreprendre de grosses réparations sans l’autorisation du bailleur. Le devis est approuvé par les deux parties :
   1. le coût des travaux sera récupéré intégralement par le locataire par des déductions mensuelles sur le loyer ;
   2. tant que les frais engagés par le preneur ne sont pas entièrement récupérés, le bailleur ne peut résilier le contrat de bail ni réajuster le montant du loyer ;
   3. en cas de plus-value, les deux parties concluent un avenant.
7. Convenir au préalablement avec le bailleur des aménagements à réalisation qui ne constituent pas une modification ou une transformation de la chose louée ;
8. Laisser inspecter les lieux par le bailleur selon la périodicité convenue^[118].

Il va sans dire que le locataire paie ou participe au paiement de l’électricité, de l’eau,

du vidage des fausses septiques et à la rémunération  du syndic s’il a en comme l’usage d’un immeuble ayant plusieurs unités de logement^[119].

Signalons que la loi sous examen se réfère aux articles 387 à 392 du code civil livre

troisième concernant la responsabilité du locataire relative à l’usage du bien loué^[120].

Revenons sur deux faits saillants qui méritent notre attention particulière sur les

obligations du locataire, à savoir :

Obligation de payer le loyer

La principale obligation du locataire est celle de payer le loyer aux échéances

convenues. Le loyer est fixé par mois mais peut être payé même par trimestre ou par an, rien ne l‘interdisant.

La loi de 2015 dispose que «  le preneur s’expose à une résiliation de plein droit du

bail par le bailleur ou Son représentant en cas de : sous-location non autorisée, changement de destination des lieux loués, tentative ou complicité de spoliation, non-paiement du loyer atteignant au moins trois mois »^[121]. Ainsi, donc selon la loi, même en cas  de bail socioculturel, le retard de trois mois de non-paiement de loyer  entraine la résiliation de plein droit. De plein droit signifie  « qui n’exige aucune démarche juridique et se produit automatiquement, impérativement, dispositif légal qui opère sans formalité et qui ne peut être écarté par la volonté privée^[122].

Ce dispositif introduit une innovation de taille contre le locataire et en faveur du

bailleur, le législateur ayant compris  les manœuvres dolosives des locataires en cette matière.

Précisions que le dol (manœuvre dolosives) signifie qu’en matière contractuelle, au stade de la formation de l’acte , l’ensemble des tromperies (manœuvres frauduleuses, mensonge ou réticence blâmable) par lesquelles une partie à un acte juridique provoque chez l’autre partie une erreur qui la détermine à donner son consentement à cet acte, d’autre part, au stade de son exécution, la faute du débiteur qui se dérobe intentionnellement à ses obligations¹³⁹.

En termes simples, quand un locataire totalise 3 mois d’arriérés de loyer (il paie pas

pendant trois mois), son contrat de bail est déjà résilié par la seule volonté de la loi, quoique les parties aient continué le bail par ignorance de cette disposition et même par oubli. Cette norme impérative s’impose aux locataires, au service administratif compétent, au ministère public, à l’OPJ de l’habitat et au Tribunal. Ils  ne peuvent par proroger un bail déjà résilié de plein droit par la loi. Ils ne peuvent que régler les effets  de cette résiliation déjà consommée.

Il sied de préciser 2 choses : la 1^ère est qu’il appartient au bailleur ou à son

représentant de prendre l’initiative de soulever cette résiliation de plein droit (d’où l’expression par le bailleur ou son représentant.)^[123]

La 2^ème  est qu’il n’est pas nécessaire que le non-paiement du loyer soit de 3 mois

successifs. Il suffit que pendant la durée du bail échus atteignent trois mois au moins. Cette interprétation se déduit des termes utilisés par la loi, à savoir « non-paiement du loyer atteignent au moins trois mois »^[124].

La preuve du défaut de paiement incombe au bailleur ; celle des dépenses engagées

pour l’entretien du lieu avec l’accord du bailleur  incombe au preneur.

1. b) Obligation du bailleur et du locataire en droit OHADA

Cette obligation est régie par les articles 105 à 115 de l’AUDCG.

1. Obligation du bailleur

Le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état. Il est présumé avoir rempli

cette obligation :

• lorsque le bail est verbal ;
• ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l’état des locaux^[125].

Il fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses

réparations devenues nécessaires et urgentes. En ce cas, le preneur en supporte les inconvénients. En ce cas, le preneur en supporte les inconvénients.

Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs, des voûtes, des

poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et des puisards. Le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l’usage pendant lequel le preneur a été privé de la jouissance des locaux. Si les réparations urgentes sont de telle nature qu’elles rendent impossible la jouissance du bail, le preneur peut en demander la suspension pendant la durée des travaux à la juridiction compétente statuant à bref délai. Il peut également en demander la résiliation judiciaire à la juridiction compétente^[126].

Et lorsque le bailleur refuse d’assumer les grosses réparations qui lui incombent, le

preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente, statuant à bref délai, à les exécuter conformément aux règles de l’art, pour le compte du bailleur. Dans ce cas, la juridiction compétente, statuant à bref délai, fixe le montant de ces réparations et les modalités de leur remboursement^[127].

Le bailleur ne peut, de son seul gré, ni apporter des changements à l’état des locaux

donnés à bail, ni en restreindre l’usage. Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés^[128].

2. Obligation du locataire

En contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit payer le loyer aux

termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté. Le paiement du loyer peut être fait par correspondance ou par voie électronique^[129].

Le preneur est tenu d’exploiter les locaux donnés à bail, en bon père de famille, et

conformément à la destination prévue au bail ou, à défaut de convention écrite, suivant celle présumée d’après les circonstances. Toutefois il est possible, pour le preneur, d’adjoindre à l’activité prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires relevant d’un même domaine que celui envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur. Le bailleur peut s’y opposer pour des motifs graves^[130].

En cas de changement de l’activité prévue au contrat, le preneur doit obtenir

l’accord préalable et exprès du bailleur qui peut s’y opposer pour des motifs sérieux. En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente^[131].

Le preneur est tenu aux réparations d’entretien. Il répond des dégradations ou des

pertes dues à un défaut d’entretien au cours du bail^[132].

A l’expiration du bail, le preneur qui, pour une cause autre que celle prévue à

l’article 126 ci-après, se maintient dans les lieux contre la volonté du bailleur doit verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé pendant la durée du bail, sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts¹⁵⁰.

 

 

SECTION II. DEFIS ET PERSPECTIVES DU CONTRAT DE BAIL EN DROIT CONGOLAIS

Cette section porte sur  deux paragraphes,  l’ignorance des parties dans les  règles

régissant le bail (§1), ensuite le rôle du législateur pour combler le vide de l’acte uniforme portant droit commercial  général et la législation nationale pour le bail non professionnel (§2).

§1. Ignorance des parties dans les règles régissant le bail

La volonté des parties tient une place particulière dans notre système juridique

fondé sur le principe du consensualisme selon lequel les parties sont libres de créer leur relation contractuelle dans la limite des dispositions d’ordre public et des bonnes mœurs.

Parfois en matière des contrats, les parties n’ont pas souhaité ou n’ont pas pu

déroger les règles spéciales régissant telles ou tel contrat. Alors, ce sont les règles supplétives ou impératives  qui s’appliquent par exemple en matière de contrats de bail professionnel. Même  si le contrat ne le dit pas, le bailleur est censé mettre à la disposition du preneur un local en bon état à même de servir à l’usage pour lequel il est loué.

Si la question^[133] n’est réglée ni par la volonté des parties, ni par le droit spécial,

alors elle le sera par les règles générales. Ce sont notamment les conditions de validité (le consentement, la capacité, l’objet et la cause), les conditions d’exécution et d’opposition du contrat ou encore les conditions d’engagement de responsabilité.

Cela dit, le droit de contrats spéciaux a vocation à compléter voire à déroger aux

règles générales édictées par le droit commun. Cela permet un ajustement constant des règles de chaque contrat nécessité par la volonté de le rendre toujours plus adaptées au besoin des contractants.

 

 

 

§2. Le rôle du législateur pour combler le vide de l’acte uniforme portant droit commercial général et la législation nationale pour le bail non professionnel

Dans ce paragraphe, il est question  d’analyser le rôle du législateur  pour combler

le vide de l’acte uniforme portant droit commerciale générale (A) et la législation nationale sur le bail non professionnel  (B).

A. Rôle du législateur  pour combler le vide dans l’acte uniforme portant droit commercial général

Dans le cadre de l’exercice de ses prérogatives il existe un primat de l’OHADA sur

la souveraineté des Etats.

1.Relatif à la compétence supranationale

Le domaine de compétence de l’OHADA a été fixé par le traité du 17 octobre 1993

dans son l’article 2 dispose que l’OHADA est compétent « pour l’application du présent traité

,entrent dans le domaine du droit des affaires l’ensemble des règles relatives au droit des sociétés et au statut juridique des commerçants, au recouvrement des créances, aux suretés et aux voies d’exécution, au régime du redressement des entreprises et de la liquidation judiciaire, au droit de l’arbitrage , au droit du travail, au droit comptable au droit de la vente et du transports et toute autre matière que le conseil des ministre déciderait à l’unanimité, d’y inclure, conformément à l’objet du traité et aux dispositions de l’article 8 ci-après »^[134].

La compétence de l’OHADA peut donc se décliner sur l’aspect  législatif.

a)Compétence législative

La compétence en matière législative est contenue dans le traité OHADA,

notamment dans ses articles 4, 5, 6,12 et 61 qui consacre le conseil des ministres de l’OHADA comme parlement ou institution habilitée à voter des lois, les amendes, les résiliées et éventuellement inclure des dispositions d’incrimination pénale dans les actes uniformes. Il est constitué des ministres de la justice et des finances des Etas membres de l’organisation, ceuxci votés à la majorité absolue en présence des 2/3 des membres afin que les textes adoptés soient valables. Toutes ces prérogatives font de l’OHADA le législateur commun de normes juridiques appliquées dans le droit des affaires des pays membres ; cette situation tend à la subordination du droit interne au profit du droit communautaire.

La primauté du droit OHADA en matière de législation a été entérinée dans le titre

il relatif aux actes uniformes qui dans son article 10 dispose que « les actes uniformes sont directement applicables et obligatoires dans les Etats parties nonobstant toute disposition contraire de droit interne, antérieure ou postérieure »^[135].

Au final l’OHADA est un véritable « législateur et juge » qui n’a rien à envier aux Etats du point de vue de ses dispositions internes d’où son caractère indépendant et impartial.

b) Les limites à l’exercice du pouvoir supranational de l’OHADA : la souveraineté des Etats Relatif à la nature organique de l’OHADA

La nature organique de l’OHADA  une incidence sur les relations que celui-ci

entretien particulièrement avec les Etats membres : la participation des Etats au sein de L’OHADA(1), la dépendance de l’OHADA au Etats (2).

1) De la participation des Etats au sein de l’OHADA

Le traité OHADA est le premier acte qui consacre la participation légale et légitime

des Etats. En effet dans son article 3 il reconnait comme institution suprême la conférence des chefs d’Etat et comme organe décisionnel le conseil de ministre. Ce premier constat pose le problème de l’unité de la personne morale Ou de la double casquette « le ministre- législateur », le chef d’Etat « juge et partie ». Impression qui se dégage est que l’OHADA n’est rien d’autre qu’un simple prolongement des Etats et donc une continuité des législations nationales déguisé sur la forme d’un traité international. De plus les responsables OHADA juges, arbitres et secrétaires générales etc. doivent leur nomination aux Etats même s’il existe des critères préalablement définit ; il n’en demeure pas moins que leurs immunités et privilèges en font de véritables diplomates aux services de leur Etats^[136].

2) De la dépendance de l’OHADA aux Etats

L’OHADA reste très dépendante des Etats-membres, soit-il sur le domaine

financier que sur le domaine politique et structurel. Les articles régissant le domaine financier sont les articles 43,44 et 45.

S’agissant des contraintes financières, les ressources de l’OHADA sont composées

principalement des cotisations annuelles des Etats Parties ; des concours prévus par les conventions conclues par l’OHADA avec des Etats ou des organisations internationales à l’exemple de l’apport financier des organisations sous régionales à l’instar de la CEMAC, de l’UEMOA et de la CIMA. Et enfin les dons et les legs qui constituent une part moins importante que les cotisations annuelles. Les cotisations annuelles des Etats Parties sont arrêtées par le Conseil des ministres. Le Conseil des ministres approuve les conventions prévues au paragraphe b) et accepte les dons et legs prévus au paragraphe c) de l’article 43.

Le barème des tarifs de la procédure d’arbitrage ainsi que la répartition des recettes

correspondantes sont également approuvés par le Conseil des ministres, représentants et défendeurs des intérêts politiques des Etats-membres. Les budgets annuels de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage et du Secrétariat permanent sont également adoptés par le Conseil des ministres ainsi que des commissaires aux comptes chargés de certifier les comptes de l’exercice clos^[137].

En ce qui concerne la dépendance politique et structurelle, l’OHADA c’est tout

d’abord le Traité lui-même qui constate la survivance de certaines législations nationales en prévoyant expressément un système de renvoi aux législations des Etats parties. Cependant cette situation peut être la source d’un risque de dégradation de l’uniformisation, car il est clair que les Etats ne manqueront pas de diverger dans la réglementation et la définition de ces concepts. D’autre part, le droit communautaire de l’OHADA ne peut pas connaître son odyssée sans la prise en compte du droit pénal. Car tout droit a besoin de sanctions pour assurer son effectivité. Malgré la sensibilité de cette matière, qui impose le respect de la souveraineté des Etats, particulièrement leur pouvoir de légiférer en matière pénale, de commander, d’interdire, et d’édicter une sanction de nature à porter atteinte à la liberté, il y a aussi un impératif d’harmoniser aujourd’hui les règles pénales sanctionnant les violations du droit communautaire, car si la violation du droit était sanctionnée différemment d’un Etat à un autre, l’application uniforme du droit communautaire risquerait d’être sérieusement compromise^[138].

En réalité la norme communautaire part d’une infraction qui lui sert de repère et

envoie aux peines qui lui sont applicables. Donc c’est l’Acte d’incrimination qui se choisit luimême la peine applicable, par référence à une infraction déjà existante.

La législation pénale de l’OHADA ainsi considérée révèle au sein de l’Organisation

elle-même un certain nombre de difficultés. Celles-ci sont relatives à l’affaiblissement du principe de légalité, car il y a parfois une imprécision des termes utilisés, entraînant une hésitation sur le choix de la norme de répression. L’autre problème soulevé par le droit pénal OHADA c’est la disparité des sanctions qu’il entraîne, et cela compromet malheureusement l’unité d’application du droit communautaire. Par ailleurs, le contentieux relatif à l’application des normes communautaires de l’OHADA relèvent au premier chef de la compétence des juridictions nationales, et les procédures utilisées pour l’application de ce droit sont celles du droit interne. Ainsi c’est dire que les juridictions nationales remplissent, en tranchant un litige suscitant l’application d’une norme communautaire, les fonctions de juridictions communautaires au niveau national. Mais la clef de répartition entre les deux types de juridiction n’est pas toujours aisée à déterminer, à cause de la connexité entre les normes de droit communautaire harmonisées et celles du droit national non harmonisées.

Le traité OHADA face aux velléités souverainiste des Etats

Face à la supranationalité de la portée du traité OHADA 1), les Etats développe des

mécanismes de résistances pour combler leur impuissance 2).

1. Le traité OHADA et son incidence sur les normes juridiques internes

« Un traité est un accord international conclu par écrit entre les Etats et régi par le

droit international »^[139]. Le traité OHADA comme tous les autres émanent d’un libre consentement des Etat. Il a vocation à créer un droit et des obligations en tant que acte juridique. L’article 2 du traité OHADA impose la primauté de ces décisions dans  le cadre du droit des affaires, droit relatif au transport, aux sociétés, au commerce… L’OHADA est donc une organisation internationale qui exerce des « compétences d’attributions » c’est à dire conférées par les textes ; exemple le traité et les AU mais l’on admet aussi des « compétences implicites »^[140]générée par la jurisprudence, coutume. . Par ailleurs le droit OHADA à travers sa fonction d’uniformisation des normes tend à effacer tout particularisme national justifié par des besoins économiques, sociaux ou professionnels d’un pays. L’existence d’un dispositif juridique aussi pertinent, adapté simple et moderne qu’il puisse être, ne trouve son impact pratique que par l’adhésion de ceux auxquels il est destiné. Aussi il apparait clairement que cette organisation constitue une entrave pour le règne et la survie des législations et juridictions nationales au point où l’on peut se demander mais jusqu’où ira le droit OHADA.

2. La volonté souverainiste des Etats

La révision du traité OHADA, le 17 octobre 2008 n’est pas passée incognito a l’œil

d’un observateur averti. Elle marque et consacre le retour en force des Etats par le biais de l’institutionnalisation de la conférence des chefs comme organe suprême des organes. En effet s’il est vrai que le chef d’Etat est garant de la souveraineté d’Etat, L’admission au sein de l’OHADA est un symbole fort qui témoigne désormais des orientations que ceux-ci entend donner à l’organisation. L’organisation qui se voulait apolitique le devient malgré elle^[141].

D’autre part pour faire compromis, les promoteurs du droit OHADA, ont fait des

options qui ménagent la souveraineté des Etats, mais avec une différence remarquable, ce qui occasionne un surplus de problèmes et de difficultés pour l’application de ce droit dans les différents Etats parties. Si l’article 5 du Traité de base qui dispose que : « Les Actes uniformes peuvent contenir des dispositions d’incrimination à l’exclusion des sanctions pénales », il en est ainsi que la réglementation de l’Organisation en matière pénale procède à un éclatement de l’élément légal. Car la norme d’incrimination et celle de sanction relèvent d’ordres juridiques différents. L’Acte Uniforme se borne à la formulation d’une incrimination, pour renvoyer ensuite à la législation de chaque Etat pour la détermination de la peine. Le concours de compétence existe obligatoirement, mais il n’est pas fait de la même manière. En effet cela nécessite dans certains cas l’intervention du législateur national, et dans d’autres les textes qui existent déjà permettent de sanctionner le comportement considéré. Dans la première hypothèse c’est lorsque après indication du comportement prohibé l’Acte Uniforme renvoi à une sanction préétablie, existant, ou censée exister dans la législation nationale¹⁶⁰.

 

 

c) Le rôle du législateur pour combler le vide dans  la législation nationale sur le bail non professionnel

Les conflits récurrents en matière des beaux à loyer en République Démocratique

du Congo en général et  dans la ville de Kinshasa en particulier résultent du fait de la

démographie galopante depuis l’indépendance du pays jusqu’à nos jours, suivie dans la même proportion, de la construction des logements sociaux, les particuliers construisant su fond propres et l’absence d’une politique sectorielle en la matière. Ainsi, le législateur doit intervenir pour maintenir l’ordre, en particulier la protection des locataires contre les abus décriés de certains bailleurs^[142].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CONCLUSION

Au terme de cette  dissertation qui a portée sur : «  Le contrat de bail congolais :

l’étude comparative de bail civil et de bail à usage professionnel en droit positif congolais ».  Il a été question de réfléchir sur  l’apport du bail à usage professionnel  apporter par l’acte uniforme sur le droit commercial général  et le bail à usage civile institué par la loi n°15/025 du 31 décembre 2015 cet acte uniforme qui fixe un rôle important en droit des affaires plus précisément en matière commerciale.

En effet, avant l’avènement du droit  OHADA, le bail soit-il civil ou commercial

était régit par le CCCLIII. Cependant, avec cette nouvelle législation, il s’avéré que consacré par l’acte uniforme sur le droit commercial général, le contrat de bail à usage professionnel a connu un nouvel essor dans le sens qu’il n’est plus soumis en principe au régime du CCCLIII, mais plutôt, à celui de l’acte uniforme sus évoqué.

En tout état de cause, à l’instar du bail à usage résidentiel, le bail à usage

professionnel est contrat successif qui du reste, peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Etant un contrat successif, le bail à usage professionnel peut prendre fin par résiliation qui selon le cas, peut-être l’initiative de l’une des parties ou du juge. De ce fait, il apparait que la résiliation est le mode de cessation du bail à usage professionnel.

Cependant, comme on peut le constater, la résiliation du bail suite à la décision

d’une partie, est toujours susceptible de porter préjudice à la partie en défaveur de laquelle celle est faite encore que ce pouvoir de résiliation unilatérale porte atteinte à la force obligatoire du contrat à l’égard des parties contractantes qui veut qu’aucune partie ne puisse d’une manière unilatérale se retirer d’un lien contractuel. Raison pour laquelle, il nous semble que présentant un danger pour la partie victime qui résulterait d’un abus de la part de celle qui résilie, une telle décision doit toujours être basée sur des motifs légitimes qui, à notre avis ne peuvent qu’être déterminés expressément par la loi.

Malheureusement, en parcourant l’acte uniforme sur le droit commercial, il appert

que le législateur ne détermine d’une manière claire, les causes ou motifs légitimes de résiliation du contrat de bail à usage professionnel. Pourtant, dans la pratique, ce vide juridique constitue une véritable aubaine surtout en faveur des bailleurs, de compromettre dans résiliations abusives de plus en plus croissantes.

Ainsi, dans l’optique de mettre fin à cette situation d’insécurité dans la stabilité du

contrat de bail à usage professionnel dû à l’absence d’une détermination légale des causes de résiliation, nous avons suggéré que le législateur prenne soins d’indiquer d’une manière limitatives, les causes ou les motifs pouvant légitimement mener la victime à une résiliation justifiée. Allez au-delà de ces causes, serait commettre une résiliation abusive.

A cet effet, nous avons aussi proposé que le législateur détermine des sanctions

d’une manière expression pouvant être appliquées à l’endroit de toute personne qui serait auteur d’une résiliation abusive.

Eu égard à ce précède, le présent travail à fait de deux chapitres, dont le premier à

traité sur les notions générales sur le contrat de bail. Ici, nous avons analysé dans le  cadre de la section premier sur les généralités sur le bail ainsi nous avons tiré comme conclusion qu’in contrat bail est celui qui est les conditions de l’article 8 du CCCLIII bien qu’étant  un contrat spécial.

Nous avons analysé dans la section deuxième sur la formation, l’exécution et

l’extinction du contrat de bail que, le bail civil ne soumis  à aucune forme, il est parfaite entre les parties  dès qu’elles sont convenues  de la chose et du prix. Tandis que le bail à usage professionnel ou harmonisé est celui réservé qu’aux commerçant et élargie aux industries  et artisans.  Quant à l’exécution du contrat de bail que ça soit civile ou professionnel ces derniers impliques  le respect  des obligations  résultants  de ces contrats.

Dans le second chapitre, nous avons abordé les questions  juridiques soulevées dans

l’exécution  des contrats  de bail  civil et le bail à usage professionnel en République démocratique du Congo. Nous avons compris que le deux différents baux ont des points  de convergence  et des points divergence. S’agissant de point de convergence est celui de la capacité des parties car le droit OHADA ne traite pas cette matière, elle est laissé aux Etats membres et de la formation du contrat bail, car en matière de bail à usage professionnel le législateur communautaire n’a pas traité sur cette question. Elle relève cependant à l’Etat membre, particulièrement à l’Etat congolais par le biais du décret du 30 juillet 1888 portant  des contrats ou des obligations conventionnelles.

En ce qui concerne les points de divergence, ici trois points ont retenus attention à

savoir le régime juridique, la durée et les obligations accordées aux parties. S’agissant du régime juridique celle-ci se diffère entre le bail à usage professionnel et le bail à usage civile ou non professionnel car ce dernier est régie  par  la loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnel : bail résidentiel et socioculturel tandis  que le bail professionnel  est régie par l’acte uniforme du 15 décembre 2010 portant sur le droit commercial général à ses articles 101 à 134.

Quant à la durée, il faut retenir que le droit OHADA protège le locataire ou

l’occupant  au regard de l’article 103 et l’article 104 renchérit que les parties fixent librement la durée,  il peut être conclu à durée déterminée ou indéterminé. Tandis que le bail civil, le législateur de 2015 n’en donne pas  mais elle énumère au point 8 de l’article 5 que le bail doit comporter aussi la durée et nous que le civil est un contrat à durée déminée et indéterminée selon les parties.

Enfin s’agissant des obligations des parties, législateurs congolais  énumère

quelques obligation du bailleur aux articles 11 et 12 de la loi n°15/025 du 31 décembre 2015, dans les mêmes ordrés d’idées il poursuit en indiquant les obligations du preneur aux articles

13 à 16 de la même loi.  Quant au législateur communautaire, celle-ci règlement la matière aux

105 à 115 de l’AUDCG.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAPHIE

1. INSTRUMENTS JURIDIQUES INTERNATIONAUX, DE L’OHADA ET CONGOLAIS A. INSTRUMENTS JURIDIQUES INTERNATIONAUX

• Convention de Vienne sur le droit de des traités, fait à Vienne le 23 mai 1969;

B. INSTRUMENTS JURIDIQUES DE L’OHADA

1. Acte uniforme portant sur le droit commercial du 15 septembre 2010, in J.O.OHADA n°23, 35^ème année, Yaoundé, 2011 ;
2. Traité de Port-Louis du 17 octobre 1993, tel que révisé au Québec le 17 octobre 2008, relatif à l’organisation pour l’Harmonisation en Afrique du droit des Affaires.

C. INSTRUMENTS JURIDIQUES CONGOLAIS

1. Loi n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relative aux baux a loyer non professionnels ;
2. Décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville, in B.O., 1888.

II.DOCTRINE A.Ouvrages

1. AKUETE PEDRO Santos et Jean YADO TOE, Droit commercial général, Collection droit uniforme africain, Bruxelles, Bruylant, 2002.
2. BENABENT (A.), Contrats spéciaux, Paris, Montchrestien, 1995.
3. COLLANT DUTILLEUL (F) et Ph. DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux, 5ème éd. Paris, Dalloz, 2001.
4. COLLANT DUTILLEUL (F.) et DELEBECQUE (Ph.), Contrats civils et commerciaux, 5^ème éd. Paris, Dalloz, 2001.
5. DEPAGE (H.), Traité élémentaire de droit civil, Bruxelles, Larcier, 1999.
6. MALAURIE (Ph.), AYNES (L.) et YVES GAUTIER (P.), Les contrats spéciaux, Paris, éd. Juridiques associées, 2003.
7. MALAURIEL Ph.), Les contrats spéciaux, Paris, Cujas, 1995.
8. MBOKO DJ’AMINA (J-M), Principes et usages en matière de rédaction d’un travail universitaire, Kinshasa, CADICEC, 2004.
9. MERCADAL (M.), Contrats et Droit de l’entreprise, 2^ème éd., Paris, Francis LEFEBVRE, 2004.
10. MULUMBA KATCHY, Les contrats spéciaux, 1^ère éd., Kinshasa, CREFIDA, 2015.
11. PINTO (R.) et GRAWITZ (M.),  Méthodes des sciences sociales, Paris, Dalloz, 1971.
12. SERIAUX (A.), Le contrats civils, 1^ère éd. PUF, Paris, 2001.
13. VERMELLE (G.), Droit civil : Les contrats spéciaux, Paris, Dalloz, 2003.

B. COURS, MEMOIRES et THESES

1) COURS

1. BAENDE J.G : Cours de méthode et recherche en science social, UCC/Kinshasa 3ème année de droit et sciences politiques, inédit ;
2. BWENDELELE MWANA WUTA, Note de cours de méthode de recherche scientifique, G2, Faculté de Droit, UNILU, 1980-1981. Inédit ;
3. KINGOMBE (W.), Méthode de recherche en sciences sociales, troisième graduat, SPA, UNIKIN, 2003-2004, inédit ;
4. KYABOBA KASOBWA (L), Introduction à l’étude du droit, G1, UINIKIN,  2018 ;
5. KOLONGELE EBERAND, Cours de Contrats spéciaux, Première Licence, droit, UNIKIN, 2013-2014, inédit. ;
6. KENGE NGOMBA TSHILOMBAY M-T., Droit civil : les obligations, G2, Faculté de droit, UNIKIN, Kinshasa, 2018-2019 ;
7. LUTUMBA wa LUTUMBA, Cours de droit des affaires, première licence, AIA, UNIKIN, 2014-2015, inédit ;
8. LUTUMBA wa LUTUMBA, cours de droit des obligations, deuxième graduat, droit,

UNIKIN, 2014, inédit ;

9. TELOMONO BISANGAMANI (M), Cours de droit civil ; les obligations, G3, Faculté e DROIT, UCC, 2013-2014.

       III.     THESES ET MEMOIRES

1. KAYUMBA MUNGANGA, La détermination de la cause de divorce en droit congolais de la famille, Mémoire de licence, présentée et défendu, Faculté de Droit, Université de Kinshasa, Kinshasa, 2008-2009 .
2. MUJINYA BAHATI B., Leçons à tirer de la révision constitutionnelle du 15 août 1974 dans le contexte actuel de la démocratie, Travail de fin de cycle, Université de Kinshasa, Droit public, 2010.
3. FIPA NGUEPJO J., Le rôle des juridictions supranationales de la CEMAC et de l’OHADA  dans l’intégration des droits communautaires par les Etats membres, Thèses de doctorat en droit, Université Panthéon-Assas, école doctorale de droit privé, présentée et soutenue, 2010-2011, Inédit.
4. WORMS R., De la volonté unilatérale considéré comme source d’obligation en droit romain et en droit français, Thèse de doctorat, Université de Paris, Présentée et soutenue, Faculté de droit, 1890-1891, Paris. Inédit.

       IV.      WEBOGRAPHIE

1. KABEYA L.,, Cinq choses à savoir sur le bail professionnel et bail résidentiel, laganews.cd Consulté le 22/06/2022 à 14h25 min.
2. TEMATIO M., Droit OHADA face à la souveraineté des Etats, tematioblogspot.com Consulté le  23/06/2022 à 17h55 min.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TABLE DES MATIERES

 

IN MEMORIAM …………………………………………………………………………………………………. i

EPIGRAPHE ……………………………………………………………………………………………………… ii

DEDICACE ………………………………………………………………………………………………………. iii

REMERCIEMENTS …………………………………………………………………………………………… iv

SIGLES ET ABREVIATIONS ……………………………………………………………………………….v INTRODUCTION ………………………………………………………………………………………………..1

1. Problématique ………………………………………………………………………………………………..1
2. Hypothèse de travail ……………………………………………………………………………………….2

• Choix et intérêt du sujet ………………………………………………………………………………..4 IV. Méthodologie ……………………………………………………………………………………………..5

1. Méthode………………………………………………………………………………………………………..5
2. Délimitation du sujet ……………………………………………………………………………………….6
3. Plan sommaire …………………………………………………………………………………………….6

CHAPITRE PREMIER NOTIONS GENERALES SUR  LE CONTRAT DE BAIL ……………7

SECTION I.  GENERALITES SUR LE BAIL …………………………………………………………..7

• 1. Le contrat au sens général …………………………………………………………………………………7
• 2. Notion, caractéristique du bail civil et du bail à usage professionnel ……………………… 17
• 3. Les spécificités des différents baux…………………………………………………………………… 20

SECTION II. DE LA FORMATION, EXECUTION ET EXTINCTION DU CONTRAT DE

BAIL ……………………………………………………………………………………………………………….. 25

• 1. Du bail civil …………………………………………………………………………………………………. 25
• 2. Du bail à usage professionnel ………………………………………………………………………….. 26

CHAPITRE     DEUXIEME    LES    QUESTIONS    JURIDIQUES                        SOULEVEES DANS

L’EXECUTION DESCONTRATS DE BAIL  CIVIL ET LE BAIL A USAGE

PROFESSIONNEL EN RDC ………………………………………………………………………………….. 50

SECTION 1. POINT DE CONVERGENCE ET DE DIVERGENCE……………………………… 50 §1. Points de convergence ……………………………………………………………………………………. 50

• 2. Points de divergence………………………………………………………………………………………. 51

SECTION II. DEFIS ET PERSPECTIVES DU CONTRAT DE BAIL EN DROIT

CONGOLAIS ……………………………………………………………………………………………………. 61

• 1. Ignorance des parties dans les règles régissant le bail ………………………………………….. 61
• 2. Le rôle du législateur pour combler le vide de l’acte uniforme portant droit commercial général et la législation nationale pour le bail non professionnel …………………………………. 62 CONCLUSION………………………………………………………………………………………………….. 68

BIBLIOGRAPHIE ……………………………………………………………………………………………… 71

TABLE DES MATIERES……………………………………………………………………………………. 74

 

[1] R.WORMS, De la volonté unilatérale considéré comme source d’obligation en droit romain et en droit français, Thèse de doctorat,  Université de Paris,  Faculté de droit, 1890-1891, Paris, p.227, Inédit.

[2] Les articles 373 à 416 du Décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, in B.O., Léopoldville, 1888.

 

[3] Madeleine GRAWITZ et de Roger PINTO, Etude de sciences sociales, 4^ème éd. Paris, Dalloz,  1971, p.311.

[4] Mémento pratique, Gestion immobilière, Paris,  éd. Francis lefebvre, 2003, p.535 ⁵ Mémento pratique, Op. cit., p.535

[5] Yves CHAPUT, Aborder le droit des affaires, Paris, éd. Memo seuil, 1997, p.56.

[6] BWENDELELE MWANA WUTA, Note de cours de  méthode de recherche scientifique, G2, Faculté de Droit, UNILU, 1980-1981, p. 19,  Inédit.

[7] M. TELEMONO BISANGAMANI, Note de cours de droit civil ; les obligations,  UCC,  Faculté de Droit,  20132014, p. 9, inédit..

[8] M-T.  KENGE NGOMBA TSHILOMBAY, Note de cours de droit civil : les obligations,  UNIKIN,  Faculté de droit, 2018-2019, p. 45, inédit.

[9] M-T.  KENGE NGOMBA TSHILOMBAY, Op. Cit. p.25.

[10] M-T.  KENGE NGOMBA TSHILOMBAY, Op. Cit. p.26.

[11] LEON  KYABOBA KASOBWA, Introduction  à l’étude du droit, UINIKIN, Faculté de Droit,  207- 2018, p .34, inédit.

[12] M-T.  KENGE NGOMBA TSHILOMBAY, Op. Cit. p.45.

[13] Article 243 al. 2 de l’acte uniforme sur droit commerciale générale, n°23,  15^ème année, adopté le 15 décembre 2010 à Lomé, entrée en vigueur le 15 février 2011.

[14] M. TELEMONO BISANGAMANI, Note de cours de droit civil ; les obligations,  UCC,  Faculté de Droit,  20132014, p. 12, inédit…

[15] Article 10 al. 1^er du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou obligations conventionnelles, Léopoldville, in B.O., 1888.

[16] M. TELEMONO BISANGAMANI, Op. Cit, p.11.

[17] Du  décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville,  in B.O. 1888.

[18] Article 12, al. 1^er et  13 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville  in B.O., 1888.

[19] Article 23 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville  in B.O., 1888.

[20] Article 25 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville  in B.O., 1888.

[21] Article 28  du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville  in B.O., 1888.

[22] Article 144 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville  in B.O., 1888.

[23] Article 27 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville  in B.O., 1888.

[24] Article 275 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville  in B.O., 1888.

[25] M-T.  KENGE NGOMBA TSHILOMBAY, Op. Cit, p. 48.

[26] Article 144 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville  in B.O., 1888.

[27] Article 371 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, Léopoldville in B.O., 1888.

 

[28] Article 2, point 3 de la loi  n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relative aux baux a loyer non professionnels en République Démocratique du Congo.

[29] Article 2, point 4 de la loi n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relative aux baux a loyer non professionnels en République Démocratique du Congo.

[30] Article 103 de l’acte uniforme portant droit commercial général de 2010.

[31] Article 103 de l’acte uniforme portant droit commercial général de 2010.

[32] Arrêté SC/0182/BGV/IR/CM/99 portant réglementation des baux à loyer dans la ville de Kinshasa.

[33] P. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil : les  contrats spéciaux, Paris, 11éme éd. T. VIII,  CUJAS, 1998, p.347.

[34] MULUMBA KATCHY, Les contrats spéciaux, Kinshasa, 1^ère éd., CREFIDA, 2015, p.89.

[35] A. SERIAUX, Les contrats civils, Paris, 1ère éd. PUF, 2001, p. 144.

[36] A. BENABENT, Contrats spéciaux, Paris, Montchrestien, 1995, p.200.

[37] Article 101 de l’AUDCG.

[38] A. BENABENT, Op. cit., p. 200.

[39] Art. 29 al 1 du CCC LIII.

[40] A. BENABENT, Op.cit., p.200.

[41] Article  104 de l’AUDCG de 2010. ⁴³ Ibidem.

[42] Ibidem.

[43] A. BENABENT, Op. cit., p.201.  ⁴⁶ Ibidem.

[44] H. DEPAGE, Traité élémentaire de droit civil, Bruxelles, Larcier, 1999, p.362.

[45] H. DEPAGE, Traité élémentaire de droit civil, Bruxelles, Larcier, 1999, p. 375.

[46] Ibidem, p.376. ⁵⁰ Idem, p.377.

[47] Article 393 du décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, in B.O., Léopoldville, 1888.

[48] Acte uniforme de 2010.

[49] La révision est intervenue le 15 février 2011 avec l’entrée en vigueur d’un nouvel Acte uniforme portant sur le droit commercial général, en remplacement de celui de 1997.

[50] J.  NGUEBOU TOUKAM, Le Droit commercial général, Presses Universitaires d’Afrique, 1998, pp. 81 et s.

[51] F. COLLART DUTILLEUL et Ph.  DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux, Paris, éd. Dalloz, 2007, p. 333

[52] D. LEGEAIS, Droit commercial et des affaires, Paris, 18^ème éd., Sirey, 2009, p. 74.

[53] Ce fut notamment le cas du Cameroun qui a procédé à la réception de ladite loi à travers un décret du 07 juin 1937.V. J.O du Cameroun 1937, p. 579.

[54] Article  101 et 130 de l’Acte uniforme portant droit commercial général.

[55] Article 374 al 1 du CCCLIII

[56] Article  274 al 2 et 3 du CCCLIII

[57] Article 8 du CCCLIII

[58] Ph. MALAURIE, L. AYNES et P. YVES GAUTIER, Les contrats spéciaux, Paris, éd. Juridiques associées, 2003, p.360.

[59] Ph. MALAURIE, L. AYNES et P. YVES GAUTIER, Op. cit., p.360. ⁶⁴ A. SERIAUX, Le contrats civils, Paris, 1^ère éd. PUF, 2001, p. 142.

[60] Ibidem.

[61] F. COLLANT DUTILLEUL et Ph. DELEBECQUE, Contrats civils et commerciaux, Paris, 5^ème éd. Dalloz, 2001, p.359. ⁶⁷ Ibidem.

[62] Ph. MALAURIE, L. AYNES et P. YVES GAUTIER, Op.cit., p.402.

[63] Ph. MALAURIE, L. AYNES et P. YVES GAUTIER, Op.cit., p.402. ⁷⁰ A. BENABENT, Op. cit., p.202.

[64] A. BENABENT, Op. cit., p.202

[65] F. COLLARD DUTILLEUL et Ph. DELEBECQUE, Op.cit., p.360.

[66] A. BENABENT, Op.cit, p.202. ⁷⁴ Idem, p.203.

[67] A. BENABENT, Op. cit., p.202.

[68] A. BENABENT, Op. cit., p.201.

[69] A. BENABENT, Op. cit., p.201.

[70] Idem, p. 201.

[71] G. VERMELLE, Op. cit., p.84.

[72] Article  105 de l’AUDCG de 2010.

[73] Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et des puisards.

[74] LUTUMBA wa LUTUMBA, note de cours de droit des affaires, première licence, UNIKIN,  Faculte de Lettre, 2013- 2014, p.48, inédit.

[75] A. SERIAUX, Op. cit., p.150.

[76] M. MERCADAL, Op. cit., p.52.

[77] G.VERMELLE, Op.cit., p.87.

[78] Ibidem.

[79] A. SERIAUX, Op.cit., p.151.

[80] A. SERIAUX, Op.cit., p.151.

[81] Ibidem.

[82] KOLONGELE EBERAND, Note de cours de Contrats spéciaux, UNIKIN,  Faculté de Droit, 2013-2014, p.35, inédit.

[83] A. SERIAUX, Op.Cit., p.151.

[84] Ibidem..

[85] G. VERMELLE, Op.Cit., p.89. ⁹⁴Ibidem.

[86] G. VERMELLE, Op.Cit., p.90.  ⁹⁶Ibidem.

[87] Article 13  de la loi n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relative aux baux a loyer non professionnels ⁹⁸G. VERMELLE, Op.cit., p.90.

[88] G. VERMELLE, Op. cit, p.91.

[89] Ibidem.

[90] A. SERIAUX, Op.cit., p.154.

[91] A. SERIAUX, Op.cit., p.154.

[92] G. VERMELLE, Op.cit., p.91.

[93] M.  MERCADAL, Op.cit., p.52.

[94] KOLONGELE EBERAND, Op.cit., p.45.

[95] G. VERMELLE, ¹⁰⁷ Ibidem.

[96] G. VERMELLE, Op.cit., p.92.

[97] Ceci ressort de l’interprétation de l’article 380 du CCC LIII aux termes duquel, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail changer la forme de la chose louée. ¹¹⁰G. VERMELLE,

[98] Ibidem.

[99] G. VERMELLE,

[100] Idem.

[101] LUTUMBA wa LUTUMBA, Cours de droit des affaires, AIA, G3, UNIKIN,  2014, p.49.  ¹¹⁵ LUTUMBA wa LUTUMBA, Op. Cit.,  p.49. ¹¹⁶ Articles 116 et suivants de l’AUDCG.

[102] A. SERIAUX, Op.cit., p.153. ¹¹⁸ Idem, p. 153.

[103] KOLONGELE EBERAND, Op.cit., p.50.

[104] Ibidem.

[105] G.VERMELLE, Op. cit., p.95.

[106] AKUETE PEDRO SANTOS et J. YADO TOE, Droit commercial général, Collection droit uniforme africain, Bruxelles, Bruylant, 2002, p.15

[107] Article 8 décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnelles, in B.O., Léopoldville, 1888.

 

[108] Article  3 de la  loi n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relatif aux baux à loyer non professionnels

[109] Article  103 de l’AUDCG.

[110] Article  5 de la loi n°15/025  du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnel

[111] Article 11 de la loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnel

[112] En droit civil, le droit de préemption est la faculté de substitution conférée à une tire grâce à laquelle ce tiers peut évincer l’acquéreur choisi par le vendeur et acquérir le bien mus en vente par préférence à lui aux mêmes conditions. S. GUINCHARD et T. DEBARD, Lexique des termes juridiques  2012,  Paris, 19  éd.,  Dalloz, 2011, p.662.

[113] L. KABEYA, Cinq choses à savoir sur le bail professionnel et bail résidentiel, www.laganews.cd Consulté le 22/06/2022 à 14h25 min.

[114] L. KABEYA, Cinq choses à savoir sur le bail professionnel et bail résidentiel, www.laganews.cd Consulté le 22/06/2022 à 14h25 min.

[115] Article 43 de la loi n°15/025 sous examen.

[116] Ainsi, le professeur BAYONA-ba-MEYA, ancien 1^er président de la Cour suprême de justice enseignait que le juriste doit avoir le sens de l’humain et du social ; il ne peut pas être un distributeur automatique des peines et tenir compte de considérations humaines ainsi que des considérations socioéconomiques.

 

[117] Article 20 de la loi n°20 de la loi n°15/025 sous examen.

[118] Article 13 de la loi n°15/025  sous examen

[119] Article 16 de la loi n°15/025 sous examen

[120] Article 15 de la loi n°15/025 sous examen

[121] Article 29 de la loi n°15/025 sous examen.

[122] . S. GUINCHARD et T. DEBARD,  Lexique des termes juridiques 2012, Op.Cit., p.298 ¹³⁹. Idem, p. 319.

[123] Article 29, de la loi n°15/025 sous examen.

[124] Article 29 in fine de la loi du 15/025 sous examen.

[125] Article 105 de l’AUDCG.

[126] Article 106 de l’AUDCG.

[127] Article 107  de l’AUDCG.

[128] Article 109 de l’AUDCG.

[129] Article 112 de l’AUDCG.

[130] Article 113 de l’AUDCG.

[131] Article 113 In fine de l’AUDCG.

[132] Article 114  de l’AUDCG. ¹⁵⁰ Article 115 de l’AUDCG.

[133] La question  de la règle applicable dans le contrat

[134] Traité de Port-Louis  du 17 octobre 1993, tel que révisé au Québec le 17 octobre 2008 -, relatif à l’organisation pour l’Harmonisation en Afrique du droit des Affaires.

[135] Traité de Port-Louis  du 17 octobre 1993, tel que révisé au Québec le 17 octobre 2008 -, relatif à l’organisation pour l’Harmonisation en Afrique du droit des Affaires.

[136] J. FIPA NGUEPJO, Le rôle  des juridictions supranationales de la CEMAC et de l’OHADA  dans l’intégration des droits communautaires par les Etats membres, Thèses de doctorat en droit, Université Panthéon-Assas, école doctorale de droit privé, 2010-2011, p.74.

[137] J. FIPA NGUEPJO, Op. Cit., 74

[138] A. SECK, « L’Afrique et le droit OHADA », in Gazette du Palais, n° 48-49, p. 45.

[139] Convention de Vienne sur le droit de  des traités, fait à Vienne le  23 mai 1969

[140] David DUZIE, Droit international public, troisième édition, Paris, Dalloz, 1978, p 105.

[141] M. TEMATIO, Droit OHADA face à la souveraineté des Etats, www.tematioblogspot.com  Consulté le  23/06/2022 à 17h55 min. ¹⁶⁰ Idem.

[142] M. TEMATIO, Droit OHADA face à la souveraineté des Etats, www.tematioblogspot.com  Consulté le  23/06/2022 à 17h55 min.

MEMOIRE MERVEILLE ALOMA MANDE